VEFA: comprender las llamadas de fondos para su compra en la vivienda nueva
Publicado el 29 de julio de 2026 · Financiación
Comprar una vivienda nueva en VEFA (Venta en Estado Futuro de Terminación) significa adquirir un inmueble antes o durante su construcción. A diferencia de una compra clásica, en la que se paga la totalidad ante notario, aquí usted paga progresivamente, al ritmo del avance de la obra. Estos pagos escalonados se denominan llamadas de fondos.
Entender bien este mecanismo es esencial para gestionar su presupuesto y evitar sorpresas. En esta guía actualizada para 2026, el equipo de JL HOME le explica cómo funciona el calendario de pagos, qué establece la ley y cómo coordinar estos pagos con su préstamo hipotecario.
¿Qué es una llamada de fondos en VEFA?
Una llamada de fondos es una solicitud de pago que envía el promotor (mediante una carta o una llamada de fondos transmitida a su banco) en cada etapa clave de la construcción. Cada pago corresponde a un porcentaje del precio total de la vivienda, fijado por la normativa.
En la práctica, no paga el precio completo de una vez: paga a medida que se levantan los cimientos, se alzan los muros y, finalmente, se termina el edificio. Este sistema protege al comprador, que solo financia lo que realmente se ha construido.
Un marco jurídico estricto
La VEFA está regulada por el Código de la Construcción y de la Vivienda. El promotor nunca puede reclamar más de lo que permite el avance de la obra. Este calendario está limitado por la ley, lo que le protege frente a cualquier pago anticipado abusivo.
El calendario legal de las llamadas de fondos
La ley fija límites máximos para cada etapa de la construcción. El promotor puede pedir menos, pero nunca más. El calendario tipo sigue una lógica de avance de obra:
- A la firma del contrato de reserva: un depósito de garantía, depositado en custodia en la notaría.
- A la terminación de los cimientos: primera llamada importante.
- Al cerramiento de la cubierta (cubierta colocada): nueva llamada.
- A la terminación de las obras: el edificio está acabado.
- A la entrega / entrega de llaves: el saldo, parte del cual puede retenerse en caso de reservas.
Los porcentajes exactos asociados a cada etapa están regulados y figuran en su contrato de reserva. Nuestros asesores le detallarán el calendario exacto según su programa (a verificar con la tabla oficial de su proyecto).
Ejemplo práctico
Imaginemos a Sophie, primera compradora, que reserva un T3 nuevo. En la firma, abona un depósito de garantía. Unos meses después, se vierten los cimientos: su banco libera un primer tramo de su préstamo para atender la llamada de fondos. Luego, en cada etapa (cerramiento y terminación), llegan nuevas llamadas, hasta el saldo en la entrega de llaves. Por tanto, Sophie solo moviliza su financiación progresivamente.
¿Cómo financiar las llamadas de fondos con un crédito?
Aquí es donde el mecanismo se vuelve estratégico. Cuando financia su VEFA con un préstamo hipotecario, el banco realiza desembolsos de fondos escalonados, ajustados a las llamadas del promotor.
Los intereses intercalarios
Entre el primer desembolso y la entrega, no reembolsa aún la totalidad del crédito: paga intereses intercalarios, calculados únicamente sobre las cantidades ya desembolsadas. Cuanto más avanza la obra, mayor es la parte desembolsada y más aumentan estos intereses. El reembolso habitual (capital e intereses) suele comenzar después de la entrega.
Este punto suele subestimarse: conviene integrarlo en su plan de financiación. Su nivel de endeudamiento debe mantenerse controlado; la regla de referencia es un endeudamiento limitado al 35 % de sus ingresos (a verificar según su perfil y las condiciones bancarias vigentes).
PTZ y VEFA
Si es primer comprador, el Préstamo a Tipo Cero (PTZ) puede financiar una parte de su compra en la vivienda nueva, sujeto a condiciones de recursos y según su zona geográfica. Los límites y porcentajes varían y deben verificarse caso por caso (a confirmar con la tabla del PTZ 2026). El PTZ se articula entonces con su préstamo principal en el calendario de desembolsos.
Las garantías que protegen al comprador
Pagar antes de terminar la construcción puede generar inquietud. Tenga tranquilidad: la VEFA ofrece garantías sólidas.
La garantía financiera de terminación (GFT)
Es la protección principal. Garantiza que, incluso en caso de incumplimiento del promotor, una entidad financiera tomará el relevo para terminar la construcción. Así, no pierde su inversión.
La garantía de perfecta terminación, bienal y decenal
Tras la entrega, dispone de garantías que cubren los defectos detectados: la garantía de perfecta terminación (1 año), la garantía bienal (2 años, equipamientos) y la garantía decenal (10 años, obra gruesa).
La consignación en caso de reservas
En la entrega, si detecta defectos (reservas), puede consignar una parte del saldo hasta que se subsanen. Una seguridad adicional que incentiva al promotor a entregar un bien conforme.
Las ventajas de la obra nueva más allá de los pagos parciales
Más allá de la comodidad de pago escalonado, la obra nueva ofrece otras ventajas:
- Gastos de notaría reducidos: en la obra nueva son notablemente inferiores a los de la vivienda de segunda mano (a verificar: del orden de 2 a 3 % según la escala vigente).
- Normas energéticas recientes: mejor rendimiento térmico y gastos controlados.
- Posibilidad de personalización: elección de los acabados según el avance de la obra.
- Mecanismos de inversión: según su proyecto (residencia principal o alquiler), existen varios marcos. Atención: ningún mecanismo es «automático» ni «garantizado», y cada situación merece un estudio personalizado.
Preparar bien su proyecto VEFA
Para afrontar con tranquilidad sus pagos parciales:
- Anticipe su tesorería: compruebe la disponibilidad de fondos en cada etapa.
- Negocie su financiación: compare las condiciones de desembolso y de intereses intercalarios (los tipos de interés actuales deben consultarse con su banco).
- Lea atentamente su contrato de reserva: contiene el calendario preciso de pagos.
- Déjese asesorar: un asesor neutral le ayuda a asegurar cada etapa.
Pase a la acción con JL HOME
Cada proyecto VEFA es único: calendario, financiación, zona, perfil… Nuestros expertos JL HOME le explican cada pago parcial y elaboran un plan de financiación adaptado a su situación, en 2026.
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