Revender un inmueble en LMNP: pasos, fiscalidad y consejos prácticos
Publicado el 19 de septiembre de 2026 · LMNP y alquiler amueblado
¿Es usted propietario de un piso o una casa en alquiler amueblado no profesional (LMNP) y considera venderlo? Esta operación requiere preparación: no se trata solo de encontrar comprador, sino también de entender las implicaciones fiscales, los plazos de carencia y las plusvalías que declarar. Esta guía detalla cada paso y le ayuda a optimizar su salida del mercado inmobiliario.
¿Qué es el régimen LMNP y por qué cambia la reventa?
El régimen LMNP (Louage de Meublés Non Professionnel, arrendamiento de inmuebles amueblados no profesionales) es un estatus fiscal particular para los propietarios arrendadores que alquilan una vivienda amueblada sin que sea su actividad principal. A diferencia del alquiler vacío clásico, alquila el inmueble con muebles, ropa de cama y equipamiento.
Este estatus tiene ventajas durante el alquiler (amortizaciones, deducción de gastos, déficits inmobiliarios). En la reventa, estas ventajas generan obligaciones: debe declarar las plusvalías según reglas estrictas y bajo ciertas condiciones.
¿Por qué cambia la fiscalidad?
El bien en LMNP no tributa como un inmueble clásico. Las amortizaciones deducidas durante el alquiler reducen su base fiscal, lo que influye en el cálculo de la plusvalía en el momento de la venta.
Los pasos clave antes de vender
1. Verificar la antigüedad de la explotación
Una cuestión central: ¿desde hace cuánto tiempo explota este bien en LMNP?
- Menos de 5 años: se encuentra en el régimen LMNP completo (amortizaciones, posibles déficits). En la venta, una parte importante de la plusvalía tributará como renta profesional.
- 5 años o más: pudo beneficiarse de amortizaciones y deducciones. La base de cálculo de la plusvalía se reduce.
Este plazo es crucial: una salida prematura (antes de 5 años) puede generar una factura fiscal más elevada.
2. Preparar su expediente fiscal
Reúna:
- El acta de adquisición (precio de compra, gastos de notaría).
- Los justificantes de las amortizaciones declaradas (boletines LMNP de cada año).
- Los justificantes de las obras y mejoras (si reclama su deducción o su distribución).
- Los bienes muebles declarados (inventario detallado).
Estos documentos permitirán a su asesor fiscal calcular con precisión la plusvalía imponible y el impuesto sobre la renta (o el régimen micro BIC).
3. Evaluar el impacto fiscal de la venta
La fiscalidad en LMNP en la reventa combina tres impuestos:
Impuesto sobre la renta (plusvalía)
La plusvalía bruta = precio de venta – precio de compra – gastos de notaría de adquisición.
Esta plusvalía tributa en el impuesto sobre la renta en concepto de beneficios no comerciales (BNC) o según su régimen declarativo (micro, real).
- Micro-LMNP: si sus ingresos no superan 77 700 € anuales, se beneficia de un abatimiento de 50 % sobre los ingresos de alquiler netos, y la plusvalía se grava en paralelo.
- Real LMNP: declara cada año sus cargas reales. La plusvalía está sujeta a la escala progresiva del IR.
Contribución social (CSG-CRDS)
Se aplica una contribución de 17,2 % sobre la plusvalía imponible, salvo que esté exento (edad, invalidez, etc.).
Derechos de transmisión (gastos de notaría en la venta)
El vendedor no los paga, pero los gastos de notaría de la venta se facturan al comprador (bajo condiciones) y reducen el importe neto que usted percibirá.
4. Declarar los bienes muebles
Los bienes muebles (muebles, equipamientos) tienen un valor en la reventa. Según su régimen:
- Micro: puede declarar esta venta de bienes muebles por separado (menos gravada).
- Real: la venta de bienes muebles entra en su BIC de alquiler amueblado.
No los olvide: forman parte de su patrimonio que debe ceder y declarar.
La fiscalidad detallada: lo que realmente pagará
Ejemplo práctico (a título ilustrativo)
Compró un T2 en LMNP por 200 000 € hace 7 años. Lo revende por 250 000 €.
- Plusvalía bruta: 250 000 – 200 000 = 50 000 € (antes de los gastos de notaría de compra y de las deducciones por amortización).
- Si hubiera amortizado 15 000 € en total, la base imponible antes del abatimiento: 50 000 + 15 000 (reintegro) = 65 000 €.
- Impuesto sobre la renta (tipo medio, sin considerar su marginalidad personal): ~20 % = 13 000 €.
- CSG-CRDS: 17,2 % × 65 000 € = 11 180 €.
- Gastos de notaría de la venta (comprador): ~3 % del precio = 7 500 € (no asumidos por usted, pero deducidos del precio neto).
Total de fiscalidad soportada por el vendedor: ~24 000 €.
Este cálculo es simplificado: su situación personal (ingresos, zona fiscal, régimen) influye en gran medida en el tipo real.
Los errores que debe evitar
1. No declarar las amortizaciones pasadas
Si había deducido amortizaciones por el alquiler, la administración tributaria las reintegra en el cálculo de la plusvalía. Asegúrese de que estén correctamente documentadas y declaradas: un error puede dar lugar a una rectificación.
2. Olvidar las obras y mejoras
Las obras realizadas durante el alquiler pueden reducir la plusvalía (si aumentan el valor de reventa) o distribuirse en el tiempo. Conserve cada factura.
3. Vender demasiado pronto
Revender antes de 5 años de explotación completa en LMNP puede maximizar la imposición de la plusvalía. Espere si es posible, salvo que haya urgencia.
4. Confundir el régimen micro y el real
En el régimen micro tiene abatimientos, pero la plusvalía sigue gravándose. En el régimen real, la plusvalía tributa de otra forma. Consulte a un experto contable para validar su estrategia de salida.
5. Descuidar el IVA de los bienes muebles
Si adquirió equipamientos muebles con IVA, la reventa tributa al IVA normal (20 %) salvo exención específica. Documente bien esta parte.
Los trámites administrativos de la reventa
Antes de la firma de la escritura de venta
- Consulte a un experto contable: valide su fiscalidad y estime el coste real de la venta.
- Obtenga una tasación inmobiliaria: recurra a un agente inmobiliario o a un profesional para fijar el precio de venta.
- Verifique el estado del inmueble: realice un diagnóstico (amianto, electricidad, gas, eficiencia energética) si el inmueble es anterior a 2010.
- Informe sobre el estatus LMNP: sea transparente con los posibles compradores: el inmueble está alquilado amueblado, lo que puede afectar a su proyecto.
En la firma
La escritura pública ante notario incluye:
- La declaración del valor de los bienes muebles, separado del de la edificación.
- La mención del régimen LMNP (el notario lo comunica a la administración).
- Los gastos de notaría, a cargo del comprador.
Después de la venta
- Declaración fiscal: debe declarar la plusvalía en su declaración del impuesto sobre la renta (anexo n.º 2042C o 2035-A según su régimen).
- Cierre del expediente LMNP: avise a su contable; el inmueble sale de su patrimonio alquilado.
- Pago del impuesto: el impuesto se recauda generalmente con el aviso de liquidación del año siguiente.
Las alternativas: ¿revender o seguir?
Antes de lanzarse, sopese los pros y los contras:
Revender ahora
Ventajas:
- Materializar su posible plusvalía.
- Reducir su cartera inmobiliaria si está saturada.
- Reinvertir en otro proyecto (obra nueva, otra región).
Inconvenientes:
- Fiscalidad inmediata, a veces importante.
- Pérdida de ingresos de alquiler futuros.
- Gastos de la operación (notaría, agencia).
Seguir alquilando
Ventajas:
- Ingresos de alquiler regulares.
- Potencial de plusvalía pendiente (el precio de la vivienda puede subir).
- Amortizaciones continuas (si es real).
Inconvenientes:
- Gestión del inmueble y de los inquilinos.
- Declaración LMNP cada año.
- Plusvalía a la reventa (que se acumula).
Cómo puede ayudarle JL HOME
Si desea explorar una alternativa antes de vender, JL HOME asesora a los propietarios arrendadores sobre:
- La adquisición de nuevos bienes en LMNP: residencias turísticas, de estudiantes, de mayores, que ofrecen rentabilidades de alquiler adaptadas.
- El cambio de régimen: pasar del alquiler amueblado al alquiler vacío (o al revés) según su objetivo fiscal.
- La simulación fiscal: evaluar el impacto real de una venta antes de comprometerse.
Un asesor JL HOME puede ayudarle a anticipar su estrategia de salida y a optimizar su fiscalidad inmobiliaria.
Conclusión
La reventa de un inmueble en LMNP es una operación estructurada que requiere organización y anticipación. Los pasos clave son: verificar la antigüedad de explotación, reunir su documentación fiscal, estimar el impacto real de la plusvalía y consultar a un experto contable. Evite las trampas fiscales documentando cada gasto y no confundiendo los regímenes de tributación.
Si prepara una salida LMNP o contempla una inversión en obra nueva con antelación, pida cita con un asesor JL HOME: validamos su estrategia y le ayudamos a optimizar su fiscalidad inmobiliaria a largo plazo.
