PTZ 2026: baremo completo por zona, topes y condiciones de acceso
Publicado el 06 de julio de 2026 · PTZ y comprador primerizo
¿Está pensando en comprar su primera vivienda nueva? El Préstamo a Tipo Cero (PTZ) sigue siendo uno de los mecanismos más potentes para financiar su residencia principal. Sin embargo, sus condiciones varían mucho según la zona geográfica donde compre. En 2026, entender el baremo PTZ por zona ya no es un lujo: es un paso clave para optimizar su capacidad de endeudamiento y maximizar su presupuesto.
Este artículo le explica cómo funciona el sistema de zonas, cuáles son los topes aplicables y cómo saber si un programa nuevo cumple los criterios PTZ de su región.
¿Por qué existen las zonas PTZ?
El PTZ no es un crédito universal con las mismas condiciones en todas partes. El Estado lo ha diseñado para fomentar el acceso a la propiedad allí donde el mercado inmobiliario está más tensionado o donde falta oferta de vivienda.
Las cuatro zonas PTZ (A bis, A, B1, B2) corresponden a mercados inmobiliarios muy distintos:
- Zona A bis: Île-de-France y metrópolis muy dinámicas → mercado muy tensionado, gran necesidad de acceso a la vivienda
- Zona A: ciudades y aglomeraciones de más de 250 000 habitantes → fuerte demanda
- Zona B1: municipios periféricos de las metrópolis y pequeñas ciudades dinámicas → acceso fomentado
- Zona B2: municipios rurales y pequeñas aglomeraciones → cobertura nacional del mecanismo
Cuanto más tensionada esté la zona, más generoso es el PTZ en términos de cuota (porcentaje del precio de compra financiado).
Los topes del PTZ 2026 por zona
Topes de precio de compra (base de cálculo PTZ)
El PTZ se aplica sobre una base de cálculo limitada. Por encima de ese tope, solo la diferencia queda fuera del mecanismo.
2026: Topes aplicables (verificar antes de firmar):
| Zona | 1 hijo | 2 hijos | 3 hijos | 4+ hijos |
|---|---|---|---|---|
| A bis | 262 000 € | 314 400 € | 366 800 € | 419 200 € |
| A | 230 000 € | 276 000 € | 321 600 € | 367 200 € |
| B1 | 200 000 € | 240 000 € | 280 000 € | 320 000 € |
| B2 | 150 000 € | 180 000 € | 210 000 € | 240 000 € |
Importante: Estos topes tienen en cuenta el número de personas que ocupan la vivienda como residencia principal (solicitante y familia), y no simplemente el número de hijos a cargo.
Cuotas del PTZ 2026 (porcentaje del precio financiado)
La cuota representa el porcentaje del precio de compra que el PTZ puede cubrir.
| Zona | Cuota PTZ |
|---|---|
| A bis | 40 % |
| A | 40 % |
| B1 | 20 % |
| B2 | 20 % |
Ejemplo práctico (zona A):
- Compra una T3 nueva por 280 000 € en la región de Burdeos (zona A)
- Es primer comprador (2 hijos = tope de 276 000 €)
- Base PTZ = 276 000 € (tope alcanzado)
- PTZ = 276 000 × 40 % = 110 400 € (préstamo sin intereses)
- Debe financiar el resto (169 600 €) con un crédito clásico o aportación personal
Condiciones de acceso al PTZ 2026
Además de la zona y los topes, el PTZ exige otros criterios:
1. Condiciones de recursos
Sus ingresos no deben superar un límite que varía según la zona y la composición del hogar. Estos límites se revisan anualmente y deben verificarse con su asesor JL HOME.
2. Primer comprador obligatorio
No debe haber sido propietario de su residencia principal en los 2 años anteriores a la solicitud del PTZ (salvo en caso de rehabilitación de un inmueble antiguo).
3. Vivienda nueva o rehabilitada
El PTZ 2026 financia la vivienda nueva (nuestra especialidad JL HOME): el inmueble debe haber obtenido su licencia de obra posterior a 2022 o beneficiarse de obras de rehabilitación significativas.
4. Residencia principal exigida
La vivienda adquirida con el PTZ debe convertirse en su residencia principal en los 12 meses siguientes a la compra. No se admite la inversión en alquiler con el PTZ.
¿Cómo identificar la zona PTZ de un municipio?
JL HOME le facilita la tarea: cada programa nuevo de nuestra selección muestra claramente su zona PTZ en su ficha detallada.
Método manual:
- Consulte ptz.logement.gouv.fr o el decreto oficial de zonificación
- Introduzca el código postal o el nombre del municipio
- Obtendrá la zona (A bis, A, B1, B2)
A título informativo:
- Zona A bis: París, Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, municipios muy valorizados de Île-de-France, Costa Azul litoral (Niza, Antibes)…
- Zona A: Lyon, Marsella, Toulouse, Burdeos, Lille, Nantes, Rennes, Estrasburgo…
- Zona B1: periferias de las grandes ciudades, municipios dinámicos del Valle del Loira, Norte-Paso de Calais…
- Zona B2: municipios rurales, pequeñas aglomeraciones, numerosos municipios de provincias
Duración del PTZ y etapas de desbloqueo de los fondos
El PTZ no se abona de una sola vez. Su desbloqueo sigue varias etapas vinculadas al avance de la obra:
- A la firma del contrato: 1.ª tranche
- En cada etapa clave (según el tipo de financiación): desbloqueos progresivos
- A la finalización y entrega de llaves: saldo
La duración del préstamo varía de 20 a 25 años según su zona y sus ingresos. Es posible un periodo de carencia (hasta 5 años) que le permite pagar solo los intereses (0 %) o nada durante la construcción.
PTZ y crédito complementario: la estrategia real
El PTZ por sí solo rara vez basta. Normalmente combinará:
- PTZ (hasta 40 % del precio en zonas A/A bis)
- Crédito hipotecario clásico (tipo de mercado: consulte con su banco)
- Aportación personal (idealmente 10-20 %, no obligatoria)
Ventaja del PTZ: reduce la capacidad de endeudamiento global requerida para pedir el préstamo complementario. Ejemplo:
- Precio: 300 000 € | PTZ: 120 000 € → préstamo clásico: solo 180 000 €
- Ratio de endeudamiento que debe verificarse: generalmente limitado a 35-40 % de sus ingresos
PTZ e inversión: aclaración importante
El PTZ solo financia la residencia principal. Si busca una vivienda nueva para una inversión en alquiler (LMNP, LLI, régimen Jean-Brun), dispone de otros mecanismos, sin PTZ:
- Arrendadores profesionales de alquiler amueblado (LMNP): abatimiento micro-BIC, amortización posible
- Arrendadores de alquiler amueblado «clásico»: régimen Jean-Brun, límites y reducciones fiscales específicas
- Arrendamiento de 6-9 años: IVA reducido 5,5 % (con condiciones)
Consulte nuestras guías de inversión en obra nueva para explorar estas alternativas.
Simulador del PTZ: estime su capacidad en 2 minutos
¿Demasiadas variables para calcular de cabeza? Es normal. Nuestros asesores de JL HOME le ofrecen un simulador de PTZ gratuito y personalizado que integra:
- Su zona geográfica
- Su composición familiar
- Sus ingresos (límites de PTZ)
- El precio de la promoción que le interesa
- Su aportación disponible
Resultado: importe realista del PTZ, plan de financiación detallado, capacidad de compra clara.
Lista de verificación del PTZ 2026 antes de firmar
☐ Verificar la zona del PTZ del municipio (A bis, A, B1, B2)
☐ Consultar el límite de precio aplicable (número de personas en el hogar)
☐ Verificar su elegibilidad por ingresos con su futuro banquero
☐ Asegurarse de ser primer comprador (o excepción reconocida)
☐ Confirmar que la promoción de obra nueva cumple los criterios del PTZ (permiso, acabados)
☐ Estimar su necesidad de crédito complementario (tipo de interés vigente por verificar)
☐ Prever los gastos de notaría de obra nueva (2–3 % del precio)
Hablemos de su proyecto de PTZ
El PTZ 2026 sigue siendo una palanca de acceso a la propiedad importante, pero su potencial depende de su situación concreta: zona, ingresos, aportación, préstamo bancario. Cada expediente es único.
Nuestros asesores de JL HOME dominan la tabla de PTZ por zona, las condiciones de ingresos actualizadas y las promociones de obra nueva elegibles en toda Francia. Una cita previa (30 min, gratuita) o una simulación de PTZ en línea le ayudarán a verlo claro.
Contacte con un asesor de JL HOME o inicie su simulador de PTZ.
Su acceso a la propiedad empieza aquí. 🏡
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1: ¿El PTZ es automático si soy primer comprador? No. La concesión no es automática. Debe cumplir TODOS los criterios (zona, límites de precio e ingresos, vivienda nueva elegible, residencia principal) y obtener la aprobación de su banco. No hay garantía de desembolso.
P2: ¿Puedo comprar en zona B2 y vender en zona A? Sí, geográficamente. Pero el PTZ se refiere a la primera compra conforme a las normas de la zona donde compra. Un cambio de zona implica un nuevo proyecto y un nuevo PTZ (si se mantiene la elegibilidad).
P3: ¿Se puede combinar el PTZ con Action Logement? En teoría sí, pero las modalidades y compatibilidades deben verificarse con su asesor y su banco. Por verificar en 2026.
P4: ¿El PTZ cubre los gastos de notaría? No. El PTZ financia únicamente el precio del inmueble (o su base limitada). Los gastos de notaría (2–3 % del precio de obra nueva) corren a su cargo o deben financiarse mediante un crédito complementario.
P5: ¿Cuál es el tipo de interés del PTZ en 2026? 0 % (sin intereses, de ahí su nombre). Solo devuelve el capital durante 20-25 años según su zona.
