Eine Wohnung in BRS weiterverkaufen: vollständiger Leitfaden 2026

Sie besitzen eine Wohnung, die im Rahmen des Bail Réel Solidaire (BRS) erworben wurde, und denken über einen Verkauf nach? Dieser Vorgang unterliegt strengen Regeln, die weit stärker reglementiert sind als ein klassischer Immobilienverkauf. Zwischen gesetzlichen Pflichtfristen, dem Vorrecht des Erbbauberechtigten und der behördlichen Preiskontrolle ist der Weiterverkauf einer BRS ein besonderer Vorgang. Hier ein vollständiger Überblick.

Was ist eine BRS und warum ist der Weiterverkauf reglementiert?

Der Bail Réel Solidaire wurde durch das Gesetz ALUR von 2014 geschaffen und seither verstärkt. Es handelt sich um ein hybrides Modell, das das Eigentum am Grund vom Eigentum am Gebäude trennt. Konkret bedeutet das:

• Sie (Eigentümer-Vermieter) bleiben Eigentümer des Grundstücks, das über einen langfristigen Pachtvertrag (18 bis 99 Jahre) an den Erwerber vermietet wird.
• Der Erwerber erwirbt und besitzt das Gebäude, das er unter festgelegten Bedingungen weiterverkaufen kann.
• Ziel: die wirtschaftliche Erschwinglichkeit der Wohnung langfristig zu sichern.

Diese Struktur erklärt, warum der Weiterverkauf nicht frei ist: Er muss dem Gemeinwohl dienen und schnelle Spekulation verhindern. Als Eigentümer des Grundstücks unterliegen Sie daher gesetzlichen Pflichten beim Verkauf Ihres Erbbaurechts.

Die verbindlichen Voraussetzungen vor dem Verkauf Ihrer BRS

1. Die gesetzlichen Haltefristen einhalten

Sie dürfen nicht unmittelbar nach dem Erwerb verkaufen. Es gilt eine gesetzliche Mindestfrist:

• Mindestens 3 Jahre nach Unterzeichnung der Erwerbsurkunde für das Erbbaurecht (Standarddauer).
• Diese Frist kann durch den Pachtvertrag verlängert werden (manche Bodenfonds verlangen 5 oder 7 Jahre).
• Nach Ablauf dieser Frist sind Sie frei zu verkaufen, jedoch unter Bedingungen.

Bitte mit Ihrer notariellen Urkunde abgleichen: Die genaue Frist steht in den Klauseln Ihres Pachtvertrags.

2. Dem Grundstückseigentümer den Verkauf anbieten (Vorkaufsrecht)

Bevor Sie Ihr Objekt auf den Markt bringen, müssen Sie den Verkauf zwingend dem Eigentümer des Grundstücks anbieten (in der Regel einem gemeinnützigen Bodenfonds, einer Gebietskörperschaft oder einem Verein). Ablauf:

1. Formelle schriftliche Mitteilung an den Erbbauberechtigten mit:

   • dem vorgesehenen Preis.
   • den Merkmalen der Wohnung.
   • den Verkaufsbedingungen.

2. Antwortfrist des Erbbauberechtigten: zwischen 1 und 2 Monaten (je nach Vertragsklauseln).

3. Nimmt der Erbbauberechtigte an → der Verkauf erfolgt an ihn zum mitgeteilten Preis.

4. Lehnt er ab → Sie können die Wohnung dann anderen potenziellen Käufern anbieten.

3. Preiskontrolle (Preisbindung beim Weiterverkauf)

Dies ist ein wesentliches Merkmal der BRS: Der Weiterverkaufspreis ist nicht frei. Er muss einer gesetzlichen Preisbindung entsprechen, damit die Wohnung erschwinglich bleibt.

Funktionsweise der Preisbindung:

• Der höchstzulässige Preis ist in der Regel an den Verkehrswert des Gebäudes allein gebunden (ohne das Grundstück, das Eigentum des Bodenfonds bleibt).
• Die Berechnung erfolgt anhand amtlicher Indexanpassungen (Baukostenindex, Indexierung des Wohnungsbestands oder eine im Vertrag festgelegte Berechnungsgrundlage).
• Vereinfachtes Beispiel: Sie haben Ihr Erbbaurecht 200 000 € erworben. Fünf Jahre später erlaubt die gesetzliche Anpassung eine Erhöhung um 15 %. Der höchstzulässige Verkaufspreis würde dann an diese gesetzliche Anpassung angeglichen.

Jeder Vertrag im Rahmen der BRS legt seine eigene Preisbindungsformel fest: Bitte unbedingt beim Bodenfonds, dem Grundstückseigentümer, nachfragen.

Die konkreten Schritte beim Weiterverkauf einer BRS

Schritt 1: Prüfen, ob Sie verkaufen dürfen

• ✓ Ist die Mindesthaltefrist abgelaufen?
• ✓ Sind alle Vertragsbedingungen erfüllt (Zahlung des Grundstückspachtzinses, Instandhaltung des Gebäudes)?
• ✓ Liegt kein Rechtsstreit mit dem Erbbauberechtigten vor?

Schritt 2: Das Vorkaufsrecht dem Grundstückseigentümer mitteilen

• Kontaktieren Sie den Bodenfonds als Grundstückseigentümer.
• Halten Sie Ihre Verkaufsabsicht per Einschreiben mit Rückschein oder durch Gerichtsvollzieher fest.
• Nennen Sie den vorgesehenen Preis und bestätigen Sie, dass dieser Preis der gesetzlichen Preisbindung entspricht.

Schritt 3: Antwort abwarten (1 bis 2 Monate)

• Dies ist eine verbindliche Wartezeit, damit der Grundstückserbbauberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben kann.
• Während dieser Frist findet keine Vermarktung an Dritte statt.

Schritt 4: Marktangebot (falls der Erbbauberechtigte ablehnt)

Falls der Bodenfonds den Erwerb ablehnt:

• Können Sie das Objekt dann Drittkäufern anbieten.
• Der Preis muss der Preisbindung gemäß den Vertragsbedingungen entsprechen.
• Die künftige Käuferin bzw. der künftige Käufer muss dieselben Verpflichtungen im Rahmen der BRS übernehmen.

Schritt 5: Abschluss des Verkaufs

• Unterzeichnung der Urkunde beim Notar.
• Übliche Notarkosten (etwa 2–3 % bei einem Weiterverkauf im Neubau).
• Vergewissern Sie sich, dass der Käufer die Pflichten der BRS versteht: langfristiger Pachtvertrag, jährlicher Grundstückspachtzins, Weiterverkaufsbeschränkungen.

Die Rechte und Pflichten des neuen Erwerbers

Wenn Sie Ihr Erbbaurecht BRS weiterverkaufen, übernimmt der Erwerber dieselben Verpflichtungen:

• Zahlung des Grundstückspachtzinses (in der Regel moderat, einige hundert Euro pro Jahr).
• Instandhaltung und Verantwortung für das Gebäude.
• Keine freie Weiterveräußerung möglich: dieselben Fristen und Vorkaufsverfahren gelten.
• Einhaltung der Preisbindung beim eigenen Weiterverkauf.

Diese Transparenz ist wesentlich: Bitte vergewissern Sie sich, dass Ihr Erwerber diese Bedingungen uneingeschränkt akzeptiert, bevor Sie fortfahren.

Vorteile und Grenzen des Wiederverkaufs bei BRS

Die Vorteile

✓ Mietstabilität: Sie müssen nicht mit einem plötzlichen Anstieg der Bodenpacht rechnen.

✓ Begrenzter Preis = vorhersehbarer Preis: keine Überraschungen beim Wiederverkauf, kontrollierte Wertanpassung.

✓ Erleichterter Zugang zur Finanzierung: Einige spezialisierte Kreditgeber bieten für BRS günstige Konditionen (reduzierte Zinssätze, verlängerte Laufzeiten).

✓ Vereinfachte Besteuerung: Unter Voraussetzungen ist das Regime der micro-BIC möglich; für Investoren sind Abschreibungen auf das Gebäude zulässig.

Die Grenzen

✗ Kleinerer Käuferkreis: weniger Kaufinteressenten als bei herkömmlichen Immobilien.

✗ Längere Verkaufszeiten: aufgrund der Vorkaufsrechts- und Kontrollverfahren.

✗ Keine spekulative Wertsteigerung: Die Preisbegrenzung schließt eine schnelle Bereicherung aus.

✗ Administrativer Aufwand: regelmäßige Abstimmung mit der Bodenvergabestelle und Einhaltung der Vertragsklauseln.

Praxisbeispiel: Wiederverkauf bei BRS

Ausgangslage: Sie haben im Jahr 2021 eine T3 in BRS für 220 000 € erworben (Nutzungsrecht am Boden und Gebäude). Der Bodeneigentümer ist ein gemeinnütziger Verein. Der Pachtvertrag sieht eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren und eine jährliche Anpassung von +2,5 % vor.

2024 (nach 3 Jahren): Sie möchten verkaufen.

1. Berechnung des begrenzten Preises: 220 000 × (1,025)³ ≈ 236 500 € (gesetzliche Anpassung).
2. Mitteilung an den Bodeneigentümer: Einschreiben mit dem Preis von 235 000 € (unter Einhaltung der Preisbegrenzung).
3. Wartezeit: 2 Monate für die Antwort.
4. Positive Antwort des Vereins: Er akzeptiert und schließt den Kauf bei Ihnen ab.

Ergebnis: ein begrenzter Wiederverkauf ohne Risiko von Preisübertreibungen, jedoch auch ohne spekulativen Wertzuwachs.

Häufige Fragen zum Wiederverkauf bei BRS

Q1: Kann ich meine BRS vor Ablauf von 3 Jahren weiterverkaufen?

Nein (außer in sehr seltenen Ausnahmefällen). Die gesetzliche Mindestlaufzeit von 3 Jahren gilt. Nach diesem Zeitpunkt sind Sie frei, das Vorkaufsrechtsverfahren bleibt jedoch verpflichtend.

Frage 2: Welchen Preis sollte ich für meinen Wiederverkauf angeben?

Der Preis muss der Begrenzungsformel entsprechen, die in Ihrem Pachtvertrag festgelegt ist. Wenden Sie sich an den Bodeneigentümer, um die genaue gesetzliche Obergrenze zu erfahren.

Q3: Wenn der Bodeneigentümer meinen Weiterverkauf ablehnt, kann ich dann an beliebige Personen verkaufen?

Ja, der Drittkäufer muss jedoch dieselben BRS-Verpflichtungen akzeptieren, und der Preis muss begrenzt bleiben. Er wird nur Inhaber des Nutzungsrechts, nicht des Grundstücks.

Q4: Wie lange dauert es, bis man in BRS einen Käufer findet?

Länger als bei einem klassischen Verkauf (durchschnittlich 4–8 Monate), da der Markt enger ist und Käufer das Modell verstehen müssen.

Frage 5: Kann ich meine Wohnung im Rahmen von BRS (Vermietungsinvestition) vermieten?

Ja, unter Einhaltung der gesetzlichen Mietobergrenzen (je nach Gebiet und Einkommen der Mieter begrenzte Mieten). Diese Mieten sind in der Regel sehr zugänglich.

Tipp zu JL HOME: den Wiederverkauf bei BRS gut vorbereiten

Bevor Sie einen Wiederverkauf in Betracht ziehen, konsultieren Sie einen auf BRS spezialisierten Immobilienexperten:

1. Prüfung des Pachtvertrags: Überprüfen Sie die genauen Bedingungen für den Wiederverkauf (Fristen, Begrenzungsformel, Vorkaufsrecht).
2. Schätzung des begrenzten Preises: Simulieren Sie Ihren Verkaufspreis anhand der aktuellen Anpassungsindizes.
3. Steuer- und Vermögensbilanz: Berücksichtigen Sie die steuerlichen Folgen (Gewinn oder Verlust, Eintragungsgebühren).
4. Käufersuche: Ermitteln Sie die relevanten Zielgruppen (Erstkäufer, auf einen zugänglichen Preis achtende LMNP-Investoren).

Ein JL HOME-Berater kann Sie bei diesen Punkten unterstützen und bewerten, ob der Verkauf oder der Erhalt Ihrer BRS für Ihre Situation die bessere Option ist.

Fazit

Der Wiederverkauf einer Wohnung bei BRS ist ein strukturierter Prozess, der aufwendiger ist als ein klassischer Verkauf, aber sicher und transparent verläuft. Fristen, das verpflichtende Vorkaufsrecht und die Preisbegrenzung sind keine unüberwindbaren Hindernisse; sie gewährleisten vielmehr die Stabilität Ihrer Investition und ihre soziale Nachhaltigkeit.

Wenn Sie einen Wiederverkauf erwägen, prüfen Sie zunächst genau die Klauseln Ihres Pachtvertrags und wenden Sie sich an den Bodeneigentümer, um Ihre Voraussetzungen zu klären. Eine professionelle Begleitung (Notar, Immobilienberater) spart Zeit und vermeidet kostspielige Fehler.

Möchten Sie mehr über die verfügbaren Zugangsmodelle zum Wohneigentum erfahren (BRS, PTZ, Erstkäufer)? Buchen Sie ein kostenloses Gespräch mit einem JL HOME-Berater. Wir helfen Ihnen, Ihre Situation zu analysieren und Ihr Immobilienprojekt zu optimieren.

👉 Termin mit einem JL HOME-Experten vereinbaren

👉 Unseren Simulator für Neubauimmobilien nutzen