Welches Dispositif für Erstkäufer in 2026? Der vollständige Leitfaden

Veröffentlicht am 19. Oktober 2026 · Aktuelles

Panoramablick auf Neubauten in einer französischen Stadt

Zum ersten Mal Eigentümer des eigenen Hauptwohnsitzes zu werden, ist ein spannendes Vorhaben, doch der Weg kann schwierig erscheinen: Finanzierung, Gebietszonen, Einkommensgrenzen … In 2026 gibt es mehrere Fördermöglichkeiten, die Erstkäufer beim Kauf einer Neubauwohnung unterstützen. Entscheidend ist, zu wissen, welche es gibt, unter welchen Bedingungen sie gelten und wie sie sich kombinieren lassen.

In diesem Artikel erläutern Ihnen die Berater von JL HOME klar und aktuell die wichtigsten Hebel, die Ihnen in 2026 zur Verfügung stehen, mit konkreten Beispielen und einer Vorgehensweise, die Ihnen Orientierung gibt. Ziel ist es, Ihnen zu helfen, einen soliden und realistischen Finanzierungsplan aufzubauen.

Was ist ein Erstkäufer in 2026?

Bevor wir über Förderungen sprechen, klären wir zunächst den Begriff. Als Erstkäufer gilt, wer in den vergangenen zwei Jahren nicht Eigentümer seines Hauptwohnsitzes war. Dieser Status eröffnet den Zugang zu speziellen Hilfen, insbesondere wenn der Kauf eine neue Wohnung betrifft, die als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.

Zu beachten: Erstkäufer zu sein bedeutet nicht zwingend, dass Sie zum ersten Mal in Ihrem Leben kaufen. Man kann in der Vergangenheit Eigentümer gewesen, danach Mieter geworden sein und wieder die Voraussetzungen erfüllen. Das wird häufig missverstanden, und es lohnt sich, dies mit einem Berater zu prüfen.

Das Null-Prozent-Darlehen (PTZ): die wichtigste Förderung

Das PTZ ist in 2026 das zentrale Instrument für Erstkäufer. Wie der Name sagt, handelt es sich um ein zinsloses Darlehen, das einen Teil des Erwerbs finanziert. Es deckt niemals den gesamten Kaufpreis, sondern ergänzt ein Hauptdarlehen.

Wie funktioniert das PTZ?

Die Höhe des PTZ hängt von mehreren Kriterien ab:

Die Gebietszone der Immobilie (Zone A bis, A, B1, B2, C), die Höchstbeträge und finanzierbare Anteile bestimmt.
Ihr Einkommen, das je nach Zusammensetzung des Haushalts Einkommensgrenzen unterliegt.
Der Kaufpreis, der bis zu einer Obergrenze berücksichtigt wird.

Der Anteil des Projekts, der über das PTZ finanzierbar ist (die „Quote“), variiert je nach Zone. Da sich diese Richtwerte ändern können, empfehlen wir, sie vor der Festlegung Ihres Finanzierungsplans von einem Berater JL HOME bestätigen zu lassen.

Ein konkretes Beispiel

Nehmen wir ein Paar mit einem Kind, das in einer angespannten Zone eine neue Wohnung kaufen möchte. Je nach Einkommen und Zone kann ein Teil der Finanzierung über das PTZ ohne Zinsen abgedeckt werden, der Rest über ein klassisches Immobiliendarlehen. Ergebnis: eine insgesamt geringere monatliche Belastung und ein erhaltenes verfügbares Einkommen. Der genaue Betrag hängt von Ihrer Situation ab; nur eine persönliche Simulation kann ihn präzise beziffern.

Die ermäßigte TVA: ein Hebel unter bestimmten Voraussetzungen

In bestimmten Gebieten (insbesondere in den vorrangigen Stadtvierteln der Politique de la ville und in ANRU-Sektoren) kann der Kauf einer neuen Wohnung als Hauptwohnsitz unter bestimmten Bedingungen von einem ermäßigten TVA-Satz von 5,5 % anstelle des Normalsatzes profitieren. Der Unterschied zur TVA zum vollen Satz stellt eine erhebliche Ersparnis beim Kaufpreis dar.

Achtung: Diese Regelung gilt nicht automatisch. Sie unterliegt Kriterien zur Zone, Einkommensgrenzen und der Verpflichtung, die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum als Hauptwohnsitz zu nutzen. Verkaufen Sie die Immobilie oder ändern Sie ihre Nutzung vor Ablauf dieser Frist, kann eine Rückzahlung verlangt werden. Wir empfehlen grundsätzlich, Ihre Berechtigung von einem Berater prüfen zu lassen.

Das Action-Logement-Darlehen

Wenn Sie bei einem Unternehmen der privaten, nicht landwirtschaftlichen Wirtschaft angestellt sind, können Sie unter Umständen das Action-Logement-Darlehen erhalten, ein ergänzendes Darlehen zu günstigen Bedingungen. Beträge, Zinssätze und Vergabebedingungen hängen von Ihrem Arbeitgeber und den geltenden Richtlinien ab. Da sich diese Parameter regelmäßig ändern, lassen wir sie stets im Einzelfall prüfen, anstatt eine feste Zahl zu nennen.

Dieses Darlehen lässt sich mit dem PTZ und Ihrem Hauptdarlehen kombinieren, was Ihre Finanzierungskraft stärkt. Genau in der geschickten Kombination dieser Förderungen liegt die Optimierung Ihres Projekts.

Reduzierte Notarkosten im Neubau

Ein häufig unterschätzter Vorteil des Neubaukaufs sind reduzierte Notarkosten. Während sie im Altbau üblicherweise 7 bis 8 % des Preises betragen, liegen sie im Neubau in der Regel zwischen 2 und 3 %. Bei einem Erwerbsbudget fällt dieser Unterschied stark ins Gewicht und verbessert Ihren Finanzierungsplan unmittelbar.

Die Verschuldungsquote: die einzuhaltende Grenze

Unabhängig von der gewählten Förderung muss Ihr Projekt eine maximale Verschuldungsquote einhalten, die auf 35 % Ihres Einkommens festgelegt ist (einschließlich Kreditversicherung). Diese Grenze ist entscheidend: Sie bestimmt Ihre Kreditfähigkeit und damit das erreichbare Budget.

Eine gute Kombination aus PTZ, Action-Logement-Darlehen und reduzierten Neubaukosten ermöglicht es oft, diese Obergrenze einzuhalten und dennoch eine komfortablere Wohnung anzustreben. Daher lohnt sich ein ganzheitlicher Ansatz.

Wie wählt man die richtige Förderung in 2026?

Es gibt keine einheitliche Antwort: Das passende Modell hängt von Ihrer Zone, Ihrem Einkommen, Ihrem beruflichen Status und Ihrem Lebensplan ab. So gehen wir bei JL HOME vor:

Prüfung Ihres Status als Erstkäufer und Ihrer Berechtigung im Hinblick auf die Einkommensgrenzen.
Die Zone des betreffenden Programms bestimmen, die PTZ und einen eventuellen ermäßigten Mehrwertsteuersatz (TVA) beeinflusst.
Kombination der geförderten Darlehen mit Ihrer Hauptfinanzierung.
Simulation Ihres vollständigen Finanzierungsplans einschließlich der Verschuldungsquote.

Dieses Vorgehen vermeidet zwei häufige Fehler: das eigene Budget zu überschätzen oder eine Förderung zu übersehen, auf die man Anspruch gehabt hätte.

Unsere Expertentipps zur Absicherung Ihres Projekts

Verlassen Sie sich nicht auf undatierte Zahlen aus dem Internet: Die Richtwerte 2026 müssen an der Quelle überprüft werden.
Berücksichtigen Sie die Selbstnutzungspflicht: Programme wie die ermäßigte TVA erfordern, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird.
Lassen Sie sich begleiten: Ein auf Neubau spezialisierter Berater ermittelt die möglichen Kombinationen und spart Ihnen Zeit.

Bei einem Immobilienprojekt werden weder Rendite noch Gewinn garantiert: Das Ziel einer Erstkäuferin oder eines Erstkäufers ist es, dauerhaft und unter guten Bedingungen zu wohnen, nicht zu spekulieren. Eine sorgfältige Begleitung ist die beste Gewähr für Sicherheit.

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Möchten Sie wissen, für welche Förderungen Sie in 2026 tatsächlich infrage kommen, und einen maßgeschneiderten Finanzierungsplan erstellen lassen? Unsere Berater JL HOME begleiten Sie kostenlos, von der Simulation bis zur Reservierung Ihrer Neubauwohnung.

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Häufige Fragen

Wer gilt in 2026 als Erstkäufer?

Als Erstkäufer gilt, wer in den letzten zwei Jahren nicht Eigentümer seines Hauptwohnsitzes war. Sie können also nach einer Mietphase wieder Erstkäufer werden. Ob Sie Anspruch auf Förderungen haben, hängt anschließend von Ihrem Einkommen und der Zone der Immobilie ab; ein Berater JL HOME kann dies genau prüfen.

Ist der PTZ mit anderen Förderungen kombinierbar?

Ja, das Prêt à Taux Zéro ergänzt ein Hauptdarlehen und lässt sich in der Regel mit anderen Instrumenten wie dem Prêt Action Logement kombinieren. Genau diese Kombination optimiert Ihren Finanzierungsplan, im Rahmen einer Schuldenquote von 35 %.

Gilt die reduzierte TVA von 5,5 % im Neubau automatisch?

Nein. Die ermäßigte TVA von 5,5 % gilt nur unter Bedingungen: förderfähige Zone (insbesondere QPV/ANRU), Einkommensgrenzen und die Verpflichtung zur Selbstnutzung als Hauptwohnsitz. Nichts erfolgt automatisch: Ihre Förderfähigkeit muss im Einzelfall geprüft werden.

Wie hoch sind die Notarkosten im Neubau in 2026?

Im Neubau fallen die Notarkosten in der Regel geringer aus, etwa 2 bis 3 % des Preises, gegenüber 7 bis 8 % im Altbau. Das ist für Erstkäufer ein erheblicher finanzieller Vorteil. Dieser Satz ist je nach Projekt zu bestätigen.

Welche Förderinstrumente gibt es für Erstkäufer in 2026?

In 2026 kann ein Erstkäufer einer Neubauwohnung mehrere Förderinstrumente kombinieren: das Prêt à Taux Zéro (PTZ), das Prêt Action Logement, die ermäßigte TVA von 5,5 % in den ANRU- und QPV-Gebieten, das Prêt d'Accession Sociale (PAS) sowie lokale Beihilfen. Diese Instrumente sind häufig innerhalb einer Obergrenze des Verschuldungsgrads von 35 % kombinierbar.

Wie hoch ist der Höchstbetrag des PTZ in 2026?

Die Höhe des PTZ in 2026 hängt von der geografischen Zone der Immobilie, dem Haushaltseinkommen und dem gedeckelten Kaufpreis ab. Der finanzierbare Anteil kann in den angespanntesten Zonen (A bis und A) bis zu 50 % der Gesamtkosten der Maßnahme betragen. Die genauen Tabellen müssen bei einem Berater oder auf service-public.fr bestätigt werden.

Ist der PTZ in 2026 mit anderen Förderungen kombinierbar?

Ja. Das Prêt à Taux Zéro ergänzt ein Hauptdarlehen und lässt sich in der Regel mit dem Prêt Action Logement, dem Prêt d'Accession Sociale und lokalen Beihilfen kombinieren. Diese Kombination optimiert den Finanzierungsplan, im Rahmen einer Schuldenquote von 35 %.

Gilt die TVA zum ermäßigten Satz von 5,5 % für Ersterwerber automatisch?

Nein, die Mehrwertsteuer (TVA) in Höhe von 5,5 % wird nicht automatisch angewendet. Sie gilt für den Kauf einer Neubauwohnung in einem Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) bzw. in einer ANRU-Zone, vorbehaltlich der Einkommensgrenzen und der Nutzung als Hauptwohnsitz. Außerhalb dieser Gebiete beträgt die TVA 20 %.

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