Welches Förderinstrument für Neubauinvestoren gibt es in 2026?

Veröffentlicht am 19. Oktober 2026 · Aktuelles

Panoramablick auf Neubauten in einer französischen Stadt

Die Investition in Neubauimmobilien in 2026 wirft eine zentrale Frage auf: Welches Instrument sollten Sie wählen, um Ihr Vermietungsprojekt zu strukturieren? Zwischen steuerlichen Status, Abschreibungsregelungen und Mechanismen zur Steuerermäßigung hat sich die Landschaft verändert. Dieser Artikel gibt auf verständliche Weise einen Überblick über die wichtigsten Optionen für Neubau-Investoren, damit Sie vor einer Entscheidung die richtigen Fragen stellen können.

Vorab zu beachten: Kein Instrument garantiert einen Gewinn. Die gesetzlichen Werte ändern sich und hängen von Ihrer Zone, Ihrem Einkommen und Ihrem Projekt ab. Die Begleitung durch einen Berater JL HOME hilft Ihnen, jede Annahme abzusichern.

Die Logik verstehen: Steuern, Cashflow und Anlagedauer

Bevor Sie über ein Instrument sprechen, sollten Sie Ihr Ziel klären. Ein Investor in Neubauten verfolgt in der Regel drei Arten von Zielen, die sich manchmal verbinden lassen:

Vermögen aufbauen auf lange Sicht und dabei die Qualität von Neubauten nutzen (aktuelle Normen, kontrollierte Nebenkosten, reduzierte Notarkosten).
Mieteinnahmen erzielen mit optimierter Besteuerung.
Ihre Steuerlast senken, wenn Ihre Situation dies rechtfertigt.

Das "richtige" Instrument gibt es nicht allgemein: Es ergibt sich aus Ihrem Grenzsteuersatz, Ihrer Sparfähigkeit, Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Risikobereitschaft. Deshalb bleibt eine persönliche Analyse unverzichtbar.

Der Status LMNP: die Referenz für die möblierte Vermietung von Neubauten

Der nicht gewerbliche Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) bleibt für Neubau-Investitionen ein sehr beliebter Rahmen, insbesondere in Service-Residenzen (Studierende, Senioren) oder bei klassischer Möblierung.

Zwei mögliche Regelungen

Das Micro-BIC: geeignet für geringe Mieteinnahmen, wendet es einen pauschalen Abschlag von 50 % bis zur Einnahmenobergrenze von 77 700 € an (Schwellenwerte sind je nach Art der Immobilie zu bestätigen). Einfach, aber wenig optimiert, wenn Sie hohe Kosten haben.
Die Regelbesteuerung (régime réel): Hier können Sie die tatsächlichen Kosten absetzen (Kreditzinsen, Grundsteuer, Hausgeldkosten) und vor allem das Gebäude und die Möbel abschreiben. Oft ist dieser Mechanismus der Hauptgrund für die geringere Besteuerung der Mieteinnahmen.

Konkretes Beispiel: Ein Paar kauft eine neue, möblierte Wohnung. Bei der Regelbesteuerung können die Abschreibung von Gebäude und Möbeln zusammen mit den abzugsfähigen Kosten über mehrere Jahre einen großen Teil der Besteuerung der Mieteinnahmen ausgleichen. Achtung: Dies hängt von Ihrer Situation ab und stellt keinesfalls ein Ergebnisversprechen dar.

Wichtiger Hinweis: Übersteigen die jährlichen Einnahmen 23 000 € und liegen sie über Ihren übrigen beruflichen Einkünften, kann der Status in Richtung gewerblicher Vermieter (LMP) wechseln, mit anderen Folgen. Dies sollten Sie mit einem Berater prüfen.

Das LLI: der Mittelklasse-Mietwohnungsbau (Logement Locatif Intermédiaire)

Das Logement Locatif Intermédiaire (LLI) richtet sich an Investoren, die unmöbliert in angespannten Gebieten vermieten möchten, mit gedeckelten Mieten im Gegenzug für Vorteile. Es handelt sich weder um einen Nachfolger noch um einen Ersatz für das Pinel-Gesetz, sondern um einen eigenständigen Rahmen mit eigener Logik.

Die Mietobergrenzen des LLI hängen von der Zone ab (zur Orientierung: Zone A bis 19,51 €/m²/Monat, Zone A 14,49, Zone B1 11,68 — Beträge sind zu prüfen). Diese Regelung kann unter Bedingungen zu einer ermäßigten TVA von 5,5 % berechtigen, und zwar nicht automatisch: Die Berechtigung hängt vom Programm, seinem Standort und der Einhaltung der Vermietungsverpflichtungen ab.

Das LLI interessiert Investoren, die eine Immobilie in einer Zone mit hoher Nachfrage suchen, mit einem Mieter innerhalb der Einkommensgrenzen und einer begrenzten Miete.

Das Jean-Brun-Gesetz: die Abschreibung bei unmöblierter Vermietung

Das Jean-Brun-Gesetz führt eine Abschreibungslogik für die unmöblierte Vermietung ein, die sich am Modell der möblierten Vermietung orientiert. Konkret ermöglicht es, einen Teil des Immobilienwerts auf einer Grundlage von etwa 80 % abzuschreiben, mit Abschreibungssätzen in einer Spanne von rund 3,5 bis 5,5 % und Obergrenzen zwischen 8 000 und 12 000 € (diese Parameter sind anhand der geltenden Vorschriften und Ihrer Situation zu bestätigen).

Dieser Mechanismus kann eine interessante Alternative für Investoren sein, die unmöblierte Vermietung dem möblierten Wohnen vorziehen und dennoch von einem Abschreibungseffekt auf ihr Ergebnis profitieren möchten. Auch hier gibt es keine garantierte Rendite: Der Nutzen hängt von Ihrer Steuersituation und der Immobilie ab.

Der Mindererlös bei Grundstücken: für Investoren, die bereits Immobilieneinkünfte haben

Wenn Sie bereits Einkünfte aus Grundstücken (unmöblierte Vermietung) erzielen, ermöglicht der Mindererlös bei Grundstücken (déficit foncier), bestimmte Kosten vom Gesamteinkommen abzuziehen, bis zu 10 700 € pro Jahr. Im Neubau ist dieser Hebel seltener, da die absetzbaren Arbeiten begrenzt sind, er kann aber eine Gesamtstrategie aus Altbau und Neubau ergänzen.

Wie wählen Sie aus? Eine Methode in 4 Schritten

Klären Sie Ihr Ziel: Vermögen, Einkommen oder Besteuerung.
Prüfen Sie Ihre Finanzierungsfähigkeit: Die Verschuldungsquote wird in der Regel um 35 % geprüft. Kreditzinsen und Förderungen wie Action Logement ändern sich und sind zum Zeitpunkt Ihres Projekts zu überprüfen.
Wählen Sie die Vermietungsart: möbliert (LMNP) oder unmöbliert (LLI, Jean-Brun, Mindererlös bei Grundstücken).
Simulieren Sie mehrere Szenarien, bevor Sie sich festlegen.

Beispielhafte Überlegung: Ein stark besteuerter Angestellter, der seine Immobilie abschreiben möchte, wird häufig die Regelbesteuerung bei möblierter Vermietung (LMNP) oder Jean-Brun bei unmöblierter Vermietung wählen. Ein Investor, der ein angespanntes Gebiet mit mietrechtlicher Sicherheit anstrebt, wird das LLI prüfen. Ein persönlicher Zahlenvergleich bleibt unersetzlich.

Vergessen Sie nicht die Grundlagen beim Neubau

Abgesehen von der steuerlichen Regelung bietet der Neubau strukturelle Vorteile: reduzierte Notarkosten (etwa 2 bis 3 %), eine energetische Leistung, die den aktuellen Normen entspricht, Herstellergarantien und anfänglich geringe Instandhaltungskosten. Diese Elemente sind für den Erfolg einer Investition ebenso wichtig wie der steuerliche Rahmen.

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Jede Situation ist einzigartig: Standort, Einkommen, Anlagehorizont und Ziel. Anstatt sich »aus dem Bauch heraus« zu entscheiden, vergleichen Sie Ihre Szenarien mit einem Experten.

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Informativer Inhalt, Stand 2026. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern sich; sie sind vor jeder Verpflichtung zu bestätigen.

Häufige Fragen

Welches ist die beste Regelung für eine Neubauinvestition in 2026?

Es gibt keine universell »beste« Regelung. Die Wahl zwischen LMNP, LLI, Jean-Brun oder Defizit im Grundbesitz hängt von Ihrer Steuerlage, Ihrem Anlagehorizont und der Vermietungsart ab. Eine Analyse mit einem Berater JL HOME ermöglicht den Vergleich der Szenarien.

Kann das LMNP im Reelles-Regime die Steuer auf Mieteinnahmen senken?

Das Reelle-Regime erlaubt den Abzug von Kosten sowie die Abschreibung von Gebäude und Mobiliar, was die Besteuerung der Mieteinnahmen verringern kann. Die Wirkung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab; ein Ergebnis ist nicht garantiert.

Gilt die ermäßigte TVA im Neubau automatisch?

Nein. Die ermäßigte TVA von 5,5 % gilt nur unter Bedingungen, die sich auf das Programm, die Zone und die Einhaltung der Vermietungsverpflichtungen beziehen. Sie wird nie automatisch gewährt.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Neubau?

Beim Neubau sind die Notarkosten in der Regel reduziert, etwa 2 bis 3 % (je nach Erwerb zu bestätigen), gegenüber etwa 7 bis 8 % im Altbau.

Worin unterscheiden sich LMNP und LLI für eine Neubauinvestition?

Das LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) betrifft die möblierte Vermietung und ermöglicht es, die Immobilie und das Mobiliar im Rahmen der Regelbesteuerung (régime réel) abzuschreiben. Das LLI (Logement Locatif Intermédiaire) betrifft die unmöblierte Vermietung mit Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen und bietet eine ermäßigte TVA von 10 % sowie eine Steuergutschrift auf die Grundsteuer (taxe foncière). Die Wahl hängt von der Art der Vermietung und vom Anlagehorizont ab.

Ist das LMNP im Jahr 2026 noch vorteilhaft?

Ja, der Status LMNP bleibt im Jahr 2026 zugänglich. Das Reelle-Regime erlaubt weiterhin Abschreibungen und den Abzug von Kosten, doch die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns wurde eingeführt. Für die Messung der Auswirkungen bleibt eine persönliche Analyse erforderlich.

Wie hoch sind die Notarkosten bei Neubauimmobilien?

Bei Neubauimmobilien sind die Notarkosten auf etwa 2 bis 3 % des Kaufpreises reduziert, gegenüber 7 bis 8 % im Altbau. Dieser Unterschied ist ein finanzieller Vorteil beim Kauf einer Neubauwohnung.

Welche Regelung sollte man je nach Steuerklasse wählen?

Ein stark besteuerter Investor kann eine Regelung mit Abzügen oder Abschreibungen bevorzugen (LMNP im Reelle-Regime, Defizit im Grundbesitz), während ein mäßig besteuerter Investor die Einfachheit des Micro-BIC wählen kann. Die Entscheidung hängt vom Grenzsteuersatz, dem Haltehorizont und der Sparfähigkeit ab.

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