LMNP im Neubau: steuerliche Vorteile und Funktionsweise
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · LMNP & möblierte Vermietung
Der Status des nicht gewerblichen Vermieters möblierter Wohnungen (LMNP) gehört zu den meistgenutzten Rahmenbedingungen für Investitionen im Neubau. Er gilt für das möblierte Vermieten und ermöglicht eine Entlastung bei der Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen über zwei wählbare Verfahren. Hier die detaillierte Funktionsweise in 2026.
Kurz gefasst
Im LMNP vermieten Sie eine möblierte Wohnung (sofort bewohnbar eingerichtet), und Ihre Mieteinnahmen werden entweder nach dem micro-BIC (pauschaler Abschlag von 50 % bis zu 77 700 € der Einnahmen pro Jahr) oder nach der Regelbesteuerung (Abzug der tatsächlichen Kosten und Abschreibung) versteuert. Der Status bleibt nicht gewerblich, solange die Mieteinnahmen des Haushalts unter 23 000 € pro Jahr bzw. unter seinen übrigen beruflichen Einkünften liegen.
Möbliertes Vermieten: Worum geht es?
Möbliertes Vermieten setzt eine ausgestattete Wohnung mit ausreichender Einrichtung zum Wohnen voraus (Bettwäsche, Einbauküche, Stauraum usw.). Es fällt unter die gewerblichen Einkünfte (BIC) und nicht unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wie bei der unmöblierten Vermietung. Dieser Unterschied eröffnet die beiden Besteuerungsverfahren des LMNP.
Micro-BIC oder Regelbesteuerung?
| Kriterium | Micro-BIC | Regelbesteuerung |
|---|---|---|
| Einnahmenobergrenze | Bis zu 77 700 €/Jahr | Keine spezifische Obergrenze |
| Grundprinzip | Pauschaler Abschlag von 50 % | Abzug der tatsächlichen Kosten + Abschreibung |
| Buchführung | Keine (vereinfachte Erklärung) | Buchführung erforderlich |
| Geeignet, wenn | Geringe Kosten, einfaches Verfahren | Hohe Kosten, Optimierungsbedarf |
Der micro-BIC ist das einfachste Verfahren: Die Hälfte Ihrer Mieteinnahmen bleibt von Amts wegen steuerfrei, ohne Belege. Die Regelbesteuerung erfordert eine Buchführung, erlaubt aber den Abzug Ihrer tatsächlichen Kosten (Darlehenszinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Arbeiten usw.) sowie die Abschreibung. Welche Lösung am vorteilhaftesten ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab; ein Berater verschafft Ihnen dazu Klarheit. Ein Gewinn ist nicht im Voraus garantiert.
Die Abschreibung bei der Regelbesteuerung
Bei der Regelbesteuerung erlaubt der LMNP, den über die Zeit eintretenden buchhalterischen Wertverlust der Immobilie und des Mobiliars zu berücksichtigen: die Abschreibung. Buchhalterisch mindert sie das zu versteuernde Ergebnis der möblierten Vermietungstätigkeit. Es handelt sich um einen gesetzlich geregelten Mechanismus, dessen Wirkung von der jeweiligen Situation abhängt: Ein automatischer oder im Voraus bezifferter Vorteil besteht nicht, und es ist eine laufende Buchführung erforderlich.
Die Schwelle für die nicht gewerbliche Tätigkeit
Das „NP“ im LMNP steht für nicht gewerblich (non professionnel). Sie behalten diesen Status, solange Ihre Mieteinnahmen 23 000 € pro Jahr nicht übersteigen oder unter den übrigen beruflichen Einkünften Ihres Haushalts bleiben. Darüber hinaus wechseln Sie in den gewerblichen Status (LMP) mit anderen Regeln.
Warum Neubau?
Eine Investition im LMNP im Neubau bietet konkrete Vorteile: eine Wohnung nach den neuesten Normen (RE2020), ohne Renovierungsarbeiten, mit Herstellergarantien und reduzierten Notarkosten. Das ist ein verlässlicher Rahmen für eine dauerhafte möblierte Vermietung. Das Angebot von JL HOME umfasst zahlreiche förderfähige Programme, vor allem Studios und T1, die für möblierte Vermietung am gefragtesten sind, insbesondere in großen Studentenstädten.
Der Fall der Serviced Residences
Ein Teil des möblierten Angebots befindet sich in Résidences Services (Serviced Residences): für Studierende, Senioren oder Geschäftsreisende. Diese Objekte werden von einem Betreiber im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags (bail commercial) verwaltet, was die Verwaltungslogik verändert (Sie erhalten eine Miete vom Betreiber). Eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer (TVA) kann nur unter Bedingungen bestehen (parahotelerische Leistungen), ist aber nie automatisch: Der genaue Rahmen ist für jedes Programm einzeln zu prüfen.
Fazit
Der LMNP bleibt im Jahr 2026 ein flexibler Rahmen für Investitionen in möblierte Wohnungen im Neubau. Entscheidend sind zwei Fragen: das richtige Besteuerungsverfahren (micro oder Regelbesteuerung) und das passende Programm (Lage, Wohnungstyp, Verwaltung). Lassen Sie Ihre Berechtigung, das für Sie optimale Verfahren und die Art des Programms prüfen, bevor Sie sich binden.
