LLI: vollständiger Leitfaden zum Mietwohnungsbau im mittleren Segment
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · LLI & Bailleur Privé (Jeanbrun)
Der Mietwohnungsbau im mittleren Segment (LLI) ist ein Investitionsrahmen für Neubauten in angespannten Gebieten, gedacht für Haushalte, die „zu wohlhabend für den Sozialwohnungsbau, zu knapp für den freien Markt“ sind. Im Gegenzug für eine Vermietungsverpflichtung profitiert der Investor von einer ermäßigten MwSt. und einer ermäßigten Grundsteuer. Hier ist der vollständige Leitfaden.
Kurz gefasst
Das LLI ermöglicht eine Investition in Neubauten in angespannten Gebieten (A bis, A, B1) mit einer MwSt. von 10 % (statt 20 %) und einer Entlastung bei der Grundsteuer für 15 bis 20 Jahre, im Austausch für eine langfristige Vermietungsverpflichtung und begrenzte Mieten. Der Erwerb erfolgt in der Regel über eine SCI.
Für wen und warum?
Das LLI richtet sich an Vermögensinvestoren, die eine langfristige Bindung akzeptieren, im Gegenzug für einen vergünstigten Erwerb und eine günstigere Besteuerung. Die Zielgruppe der Mieter ist breit: Ein großer Teil der Bevölkerung liegt unterhalb der Einkommensgrenzen, was in angespannten Gebieten ein Argument für Mietsicherheit ist.
So funktioniert es: die Voraussetzungen
- Ein Neubau / VEFA in einem angespannten Gebiet (A bis, A oder B1).
- Das Halten über eine juristische Person (SCI empfohlen), um die ermäßigte MwSt. und die Vorteile zu nutzen.
- Eine Vermietungsverpflichtung von mindestens 15 Jahren, die bis zu 20 Jahre betragen kann.
- Begrenzte Mieten und eine Vermietung als Hauptwohnsitz des Mieters.
Die Bindung von 15 bis 20 Jahren ist lang: Das LLI ist eine Vermögensanlage, die in eine mittel- bis langfristige Strategie eingebettet werden sollte.
Die Mietobergrenzen je Gebiet
| Gebiet | Mietobergrenze (€/m²/Monat, ohne Nebenkosten) |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
Diese Obergrenzen werden anschließend an den Referenzmietindex (IRL) angepasst. Sie begrenzen die höchste Miete, die Sie verlangen dürfen.
Die steuerlichen Vorteile
- Ermäßigte MwSt. von 10 % beim Erwerb (statt 20 %), unter Bedingungen.
- Entlastung bei der Grundsteuer für 15 bis 20 Jahre, je nach Bindung.
- Anrechenbares Grundstücksdefizit bis zu 10 700 € pro Jahr.
- Bei einer SCI mit Körperschaftsteuer ist eine bilanzielle Abschreibung des Objekts möglich.
Es wird keine Rendite garantiert oder beziffert: Die Vorteile hängen von Ihrer Struktur, Ihrer Steuerlage und Ihrer persönlichen Situation ab.
LLI oder LMNP: Worin besteht der Unterschied?
Das LMNP ist der Status der möblierten Vermietung ohne vorgeschriebene Bindungsdauer, der die Besteuerung der Mieteinnahmen senkt. Das LLI ist ein Investitionsrahmen in angespannten Gebieten mit ermäßigter MwSt. und ermäßigter Grundsteuer, im Gegenzug für eine Bindung von 15 bis 20 Jahren und begrenzte Mieten. Zwei unterschiedliche Logiken für unterschiedliche Ziele.
Fazit
Das LLI ist ein anspruchsvolles, aber strukturierendes Instrument: angespanntes Gebiet, Konstruktion über eine SCI, lange Bindung, begrenzte Mieten. Gut aufgestellt verbindet es vergünstigten Erwerb mit entlasteter Besteuerung. Ein Berater JL HOME prüft mit Ihnen Gebiet, Struktur und Obergrenzen, bevor Sie sich verpflichten.
