In LMNP in Bordeaux im Jahr 2026 investieren: umfassender Leitfaden für Investoren

Bordeaux zieht jedes Jahr zahlreiche Investoren an, die ein möbliertes Mietvermögen aufbauen möchten. Mit seiner Studierendenbevölkerung, seiner wirtschaftlichen Dynamik und seiner Wohnattraktivität zählt die Metropole Gironde zu den Städten, die für ein Projekt im Rahmen des LMNP (nicht-professioneller möblierter Vermieter) regelmäßig geprüft werden. Im Jahr 2026 ist dieser Status einer der am häufigsten abgefragten Rahmen für Privatpersonen, die in neuen möblierten Wohnraum investieren möchten. Man muss allerdings deren Regeln, Voraussetzungen und Punkte der Vorsicht verstehen. Hier ist unser Leitfaden, verfasst von JL HOME.

Was ist der Status LMNP?

Der Status des nicht gewerblichen Vermieters möblierter Immobilien (Loueur en Meublé Non Professionnel) erlaubt es einer Privatperson, eine möblierte Immobilie zu vermieten und dabei den Regeln der gewerblichen und industriellen Gewinne (Bénéfices Industriels et Commerciaux, BIC) zu unterliegen, nicht den klassischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich um einen rechtlichen und steuerlichen Rahmen und nicht um ein einmaliges Steuersparmodell.

Um als nicht gewerblich zu gelten, müssen Sie als Anleger bestimmte Grenzen einhalten: Die jährlichen Mieteinnahmen dürfen die Schwelle von 23 000 € nicht überschreiten und nicht mehr als die Hälfte der Einkünfte des Steuerhaushalts ausmachen. Die vermietete Wohnung muss zudem gemäß der gesetzlichen Mindestliste an Einrichtungsgegenständen möbliert sein.

Zu beachten: Das LMNP ist weder ein Nachfolger noch ein Ersatz für eine Steuerermäßigung. Es handelt sich um einen eigenständigen Status mit einer eigenen Funktionslogik.

Warum Bordeaux für Anleger in 2026 interessant ist

Bordeaux verbindet mehrere häufig genannte Vorteile:

• Eine starke Studierendenbevölkerung, die die Nachfrage nach kompakten möblierten Wohnungen antreibt.
• Ein dynamischer Arbeitsmarkt, insbesondere in den Bereichen Digitales, Gesundheitswesen und Weinbau.
• Eine gute Anbindung an Paris dank der TGV-Strecke, was die Wohnattraktivität stärkt.

Diese Faktoren tragen zu einer anhaltend starken Mietnachfrage bei, insbesondere für möblierte Studios und Zweizimmerwohnungen. Beachten Sie jedoch: Die Dynamik des Bordeaux-Immobilienmarktes verändert sich und muss genau analysiert werden, Viertel für Viertel. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt keine Schlüsse auf künftige Ergebnisse zu, und eine Mietrendite wird nicht garantiert.

Welche Objekttypen sind vorzuziehen?

Je nach Ihrem Ziel können mit einem Berater mehrere Formate geprüft werden:

• Studios und T2 in der Nähe der Campus (Talence, Pessac) oder der Verkehrsanbindungen.
• Service-Residenzen (für Studierende, Senioren), die einem spezifischen Bewirtschaftungsrahmen unterliegen.
• Neubauwohnungen im Stadtzentrum oder in gut angebundenen Außenbezirken, um eine Zielgruppe junger Berufstätiger anzusprechen.

Die Wahl des Objekts sollte immer von der tatsächlichen Nachfrage im Viertel ausgehen und nicht allein vom Versprechen eines steuerlichen Vorteils.

Die Besteuerung des LMNP: Micro-BIC oder Regelbesteuerung?

Einer der wesentlichen Vorteile des LMNP liegt in der Wahl der steuerlichen Regelung für möblierte Mieteinnahmen.

Die Micro-BIC-Regelung

Die Micro-BIC-Regelung gilt, solange die Einnahmen die Obergrenze von 77 700 € (für die klassische möblierte Vermietung) nicht überschreiten. Sie gewährt einen pauschalen Abschlag von 50 % auf die Einnahmen, der sämtliche Kosten abdecken soll. Sie ist einfach zu erklären und eignet sich oft für Anleger mit geringen tatsächlichen Kosten.

Die Regelbesteuerung

Die Regelbesteuerung erlaubt dagegen, die tatsächlichen Kosten abzuziehen (Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Grundsteuer usw.) und vor allem die Abschreibung von Immobilie und Mobiliar vorzunehmen. Diese Abschreibung kann unter bestimmten Voraussetzungen die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieteinnahmen deutlich senken. Diese Regelung ist technischer und setzt in der Regel die Begleitung durch einen auf diesem Gebiet spezialisierten Steuerberater voraus.

Die richtige Wahl hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: Höhe der Kosten, Finanzierungsumfang, Vermögensplanung. Genau diese Abwägung kann ein Berater von JL HOME mit Ihnen durchspielen.

MwSt. und Neubau: Was Sie wissen sollten

In bestimmten neuen Serviceresidenzen kann ein Investor unter Bedingungen von einem Mechanismus im Zusammenhang mit der ermäßigten TVA (Satz von 5,5 % in den zulässigen Fällen oder Rückerstattung der TVA auf den Erwerb im Rahmen von Residenzen mit Serviceleistungen) profitieren. Nichts davon ist automatisch: Die Zulässigkeit hängt von der Art der Immobilie, vom Betrieb, vom gewerblichen Mietvertrag und von der Einhaltung einer Haltedauer ab.

Es ist wichtig, diese Voraussetzungen im Einzelfall prüfen zu lassen. Betrachten Sie einen TVA-Vorteil niemals als sicher, bevor er vorab bestätigt wurde.

Kosten, Finanzierung und Verschuldung

Beim Neubau sind die reduzierten Notarkosten (in der Größenordnung von 2 bis 3 % des Kaufpreises) ein im Vergleich zum Altbau oft geschätzter Punkt. Bei der Finanzierung wenden Banken in der Regel eine Verschuldungsquote von höchstens 35 % der Einkünfte an, einschließlich Versicherung.

Die Kreditzinsen entwickeln sich regelmäßig weiter: Es ist unerlässlich, eine aktualisierte Simulation erstellen zu lassen, statt sich auf eine feste Zahl zu verlassen. Ein gut aufgebauter Finanzierungsplan ist häufig der Schlüssel zu einem sorgenfreien LMNP-Projekt.

Konkretes Beispiel (zur Veranschaulichung)

Nehmen wir einen Anleger, der in Bordeaux ein neues möbliertes Studio für die Studierendenvermietung erwerben möchte. Nach einer Analyse vergleicht sein Berater den Micro-BIC (Abschlag von 50 %) mit der Regelbesteuerung (mit Abschreibung). Je nach Höhe seiner Kosten und Finanzierung kann sich die eine oder andere Regelung als besser geeignet erweisen. Ein Gewinn wird hier nicht versprochen: Ziel ist, den Rahmen zu wählen, der am besten zu seiner Strategie passt, und zwar transparent.

Wichtige Punkte vor dem Einstieg

Eine Investition im LMNP in Bordeaux im Jahr 2026 erfordert, mehrere Vorsichtsmaßnahmen im Blick zu behalten:

1. Die tatsächliche Mietnachfrage im angepeilten Viertel analysieren.
2. Die Qualität der Lage und der Verkehrsanbindung prüfen.
3. Die Verwaltung vorausplanen (selbst oder über einen Verwalter).
4. Die steuerliche Behandlung mit einem Fachmann bestätigen lassen.
5. Niemals mit einer angenommenen Rendite rechnen: Keine Rendite ist garantiert.

Ein Immobilienprojekt bindet langfristig. Es ist besser, begleitet als ins Blaue hinein vorzugehen.

Jetzt aktiv werden mit JL HOME

Sie erwägen eine Investition im LMNP in Bordeaux? Unsere Berater JL HOME begleiten Sie bei der Analyse Ihrer Situation, dem Vergleich der steuerlichen Regelungen und der Auswahl neuer Programme, die zu Ihrem Vorhaben passen. Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater JL HOME oder starten Sie Ihre persönliche Simulation, um sicher voranzukommen, mit geprüften Zahlen und fachkundiger Begleitung.

Stand: 2026. Die Angaben dienen der Information. Die rechtlichen und steuerlichen Bedingungen sind bei einem Berater JL HOME und einem Steuerfachmann zu überprüfen.