Immobilien-Verlust 2026: Wie senkt man die Steuern?
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · Mietinvestition
Der Immobilien-Verlust gehört zu den klassischen Mechanismen, um die Steuerlast einer unmöblierten Vermietungsinvestition zu senken. Richtig verstanden wirkt er auf Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage, ohne einen Gewinn zu versprechen. Hier erfahren Sie, wie er in 2026 funktioniert und wo seine Grenzen liegen.
Das Grundprinzip des Immobilien-Verlusts
Ein Immobilien-Verlust entsteht, wenn die abzugsfähigen Kosten einer unmöblierten, im Realbesteuerungsverfahren vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen übersteigen. Dieser Verlust kann dann nach genauen Regeln Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern.
So entsteht der Verlust
Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, abzugsfähige Hausgeldbeiträge, Versicherungsprämien, Grundsteuer und Darlehenszinsen: Diese Kosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen. Übersteigt ihre Summe die Mieten, entsteht der Verlust. Die Logik belohnt also die tatsächliche Instandhaltung der Immobilie und keine theoretische Konstruktion.
Die Grenze von 10 700 € pro Jahr
Das ist die entscheidende Zahl: Der Immobilien-Verlust wird mit dem Gesamteinkommen bis zu 10 700 € pro Jahr verrechnet. Darüber hinaus wird der Überschuss, und der Anteil aus Darlehenszinsen, auf künftige Einkünfte aus Vermietung vorgetragen.
| Element | Regel |
|---|---|
| Verrechnung mit dem Gesamteinkommen | bis zu 10 700 € / Jahr |
| Überschuss über 10 700 € hinaus | vortragbar auf Einkünfte aus Vermietung |
| Anteil aus Darlehenszinsen | vortragbar auf Einkünfte aus Vermietung |
Der zeitliche Vortrag
Der nicht verrechnete Teil geht nicht verloren: Er ist innerhalb der gesetzlichen Fristen auf die Einkünfte aus Vermietung der Folgejahre vortragbar. So lässt sich die Wirkung einer größeren Sanierungsmaßnahme über mehrere Jahre verteilen.
Zusammenspiel mit einer Neubauimmobilie
Das Grundstücksdefizit ist Teil einer Strategie der unmöblierten Vermietung im Realsteuersystem. Bei Neubauten sind die abzugsfähigen Kosten zu Beginn oft niedriger (wenig Arbeiten), weshalb sich dieser Mechanismus eher für Objekte eignet, die Ausgaben erfordern. Umgekehrt bietet der Neubau andere Wege, etwa das LLI oder das LMNP, die Sie je nach Ihrem Ziel prüfen sollten.
Die Vermietungsverpflichtung
Um die Verrechnung mit dem Gesamteinkommen nutzen zu können, muss das Objekt für die gesetzlich vorgesehene Dauer unmöbliert vermietet bleiben. Eine vorzeitige Beendigung kann dazu führen, dass der Vorteil wieder entfällt.
Häufige Fehler
Die häufigsten Fallstricke sind die Verwechslung von Grundstücksdefizit (unmöblierte Vermietung) und Abschreibung (möblierte Vermietung), das Vergessen der Vermietungsverpflichtung oder eine Überschätzung der Wirkung ohne Berücksichtigung des persönlichen Steuersatzes.
Zusammenfassung
Das Grundstücksdefizit verringert die steuerliche Bemessungsgrundlage einer unmöblierten Vermietungsinvestition, und zwar bis zu 10 700 € pro Jahr, mit möglichem Vortrag. Es handelt sich nicht um eine Renditezusage, sondern um ein Optimierungsinstrument. Sein tatsächlicher Nutzen hängt von Ihrer Situation ab; lassen Sie ihn vor einer Entscheidung von einem Fachmann prüfen.
