BRS: eine Neubauwohnung günstiger erwerben in 2026
Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · Ermäßigte MwSt. & BRS
Das bail réel solidaire (BRS) ist einer der wirksamsten Wege, um eine Neubauwohnung zu einem reduzierten Preis zu erwerben. Sein Prinzip ist einfach, aber besonders: Grundstück und Gebäude werden getrennt. Hier erfahren Sie, wie es funktioniert und was Sie wissen sollten, bevor Sie sich entscheiden.
Was ist das BRS?
Das bail réel solidaire ist ein Modell des sozialen Immobilienerwerbs. Sie kaufen das Gebäude (die Wände Ihrer Wohnung), während das Grundstück bei einer Organisation für solidarischen Grunderwerb (OFS) verbleibt, die es Ihnen über einen sehr langfristigen Erbbaupachtvertrag überlässt.
Das Prinzip: Trennung von Grund und Gebäude
Da Sie das Grundstück nicht bezahlen, verringern sich die Anschaffungskosten erheblich. Dadurch ist die Wohnung günstiger als bei einem klassischen Erwerb. Im Gegenzug zahlen Sie ein Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks.
Der monatliche Erbbauzins
Der Erbbauzins ist ein moderater Betrag, den Sie an die OFS für die Nutzung des Grundstücks zahlen. Er kommt zu Ihrer Kreditrate hinzu. Daher sollten Sie ihn in Ihr Gesamtbudget einplanen, auch wenn der angezeigte Kaufpreis niedriger ist.
Die Voraussetzungen
Das BRS richtet sich an Haushalte unterhalb der Einkommensobergrenzen für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes. Die Obergrenzen und die förderfähigen Gebiete hängen vom Programm und von der Organisation für solidarischen Grunderwerb ab.
BRS ≠ klassischer Erwerb
Das ist der entscheidende Punkt:
| Kriterium | Klassischer Erwerb | BRS |
|---|---|---|
| Eigentum am Grundstück | Ja | Nein (OFS) |
| Kaufpreis | Voll | Reduziert |
| Monatliche Belastung | Kredit | Kredit + Erbbauzins |
| Wiederverkauf | Frei | Begrenzt (Preisobergrenze) |
Das BRS fördert den Zugang zum Wohnraum, nicht den Wertzuwachs: Der Wiederverkauf ist begrenzt und der Wertzuwachs gedeckelt.
Die Vorteile
Ein niedrigerer Einstiegspreis, eine kontrollierte Belastung und je nach Fall eine MwSt. ermäßigt auf 5,5 % sowie ein kombinierbares PTZ. Für Erstkäufer innerhalb der Einkommensgrenzen ist dies ein Zugang zum Eigentum in Gebieten, in denen der klassische Erwerb unerschwinglich wäre.
Die zu beachtenden Einschränkungen
Der Wiederverkauf bedarf der Zustimmung der OFS und sein Preis ist begrenzt, das Grundstück gehört Ihnen nicht, und der Erbbauzins fällt an, solange Sie die Wohnung bewohnen. Das BRS ist ein Instrument zur Eigennutzung, kein spekulatives Investment.
Für wen es sich lohnt
Für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen, die ihren Hauptwohnsitz in einem angespannten Gebiet zu einem erschwinglichen Preis erwerben möchten und einen begrenzten Wiederverkauf akzeptieren.
Zusammenfassung
Das BRS macht Neubau zugänglich, indem es Grund und Gebäude trennt – gegen Zahlung eines Erbbauzinses und unter begrenztem Wiederverkauf. Es ist kein klassischer Erwerb, sondern eine passende Wahl für ein Hauptwohnsitzprojekt. Lassen Sie Ihre Berechtigung und die Kombinationsmöglichkeiten (ermäßigte MwSt., PTZ) von einem Berater prüfen.
