Überblick über die Förderungen und die Finanzierung von Neubauimmobilien in 2026

Veröffentlicht am 18. Juni 2026 · Aktuelles

Panoramablick auf Neubauten in einer französischen Stadt

PTZ, ermäßigter MwSt.-Satz, BRS, LMNP, LLI, Jean-Brun, Grundstücksdefizit, Finanzierung … Neubau in 2026 bietet zahlreiche Hebel, doch deren Vielfalt kann verwirrend sein. Dieser Überblick schafft Ordnung: welches Instrument für welches Vorhaben – ohne Fachjargon und ohne Zahlenversprechen.

Neubau in 2026, Gesamtüberblick

Neubau zeichnet sich durch reduzierte Notarkosten (ungefähr 2 bis 3 %), eine energetische Leistung entsprechend den aktuellen Normen, eigene Gewährleistungen (Mängelbeseitigung nach Fertigstellung, Zweijahresgarantie, zehnjährige Gewährleistung) und eine Reihe vorgesehener Förderungen aus. Es bleibt, diese mit Ihrem Ziel zu verbinden: Kauf als Hauptwohnsitz oder Investition.

Kauf als Hauptwohnsitz

Zum Wohnen lassen sich mehrere Hebel kombinieren:

PTZ: zinsloses Darlehen für Ersterwerber, ohne Zinsen, nur für den Neubau als Hauptwohnsitz.
Ermäßigte TVA von 5,5 %: in bestimmten Gebieten (ANRU/QPV), unter Bedingungen und mit Haltedauer.
BRS: Der gemeinschaftliche Bodenpachtvertrag senkt den Preis, indem er Grund und Gebäude trennt (begrenzter Weiterverkauf).
Reduzierte Notarkosten: ungefähr 2 bis 3 % gegenüber 7 bis 8 % im Altbau.

Investition in Neubau

Zur Vermietung hängt die Wahl von der Art der Vermietung ab:

LMNP: möblierte Vermietung (BIC) mit Abschreibung im Realsteuerregime; Schwellen Micro-BIC 77 700 € / Abschlag 50 % / 23 000 €.
LLI : nicht möblierte Zwischenvermietung, MwSt. 10 %, Mieten in angespannter Zone gedeckelt.
Jean-Brun-Status: steuerliche Abschreibung bei unmöblierter Vermietung; er ist weder ein Nachfolger noch ein Ersatz für das Pinel.
Defizit aus Grundbesitz: bei unmöblierter Vermietung im Realsteuerregime Anrechnung bis zu 10 700 € pro Jahr auf das Gesamteinkommen.

Ihr Vorhaben finanzieren

Finanzierungsseitig kombiniert man in der Regel ein Hauptdarlehen, gegebenenfalls das PTZ, ein Darlehen von Action Logement für Angestellte der Privatwirtschaft (Beträge bitte prüfen) und einen Eigenanteil. Die Kreditkapazität wird unter Bezugnahme auf die Verschuldungsquote von 35 % berechnet.

Übersichtstabelle

Instrument	Für wen	Wichtigster Vorteil
PTZ	Erstkäufer (Hauptwohnsitz)	Zinsloses Darlehen
Ermäßigter MwSt.-Satz 5,5 %	Hauptwohnsitz in förderfähiger Zone	Reduzierter Kaufpreis
BRS	Haushalte unterhalb der Einkommensgrenzen	Getrennter Grundstückserwerb
LMNP	Investor für möblierte Vermietung	Abschreibung (BIC)
LLI	Investor für unmöblierte Vermietung	MwSt. 10 % + gedeckelte Mieten
Jean-Brun	Vermieter (unmöbliert) in angespanntem Gebiet	Steuerliche Abschreibung

Die richtige Wahl entsprechend Ihrem Vorhaben treffen

Alles beginnt mit Ihrem Ziel: selbst wohnen oder investieren, möbliert oder unmöbliert, kurz- oder langfristig. Kombinationen sind möglich (PTZ + ermäßigte MwSt., zum Beispiel), hängen aber von der Zone und dem Vorhaben ab. Kein Instrument garantiert eine Rendite: Maßgeblich ist die Analyse Ihrer persönlichen Situation.

Zusammenfassung

Neubau in 2026 bietet wirksame Hebel, sowohl zum Erwerb als auch für Investitionen, sofern sie zum richtigen Vorhaben passen. Dieser Überblick ist ein Einstieg: Für Details empfehlen wir unsere Fachleitfäden (PTZ, ermäßigte MwSt., LMNP, LLI, Jean-Brun) und die Prüfung Ihrer Strategie durch einen Berater.

Häufige Fragen

Welche Instrumente gibt es für den Erwerb einer Hauptwohnung im Neubau?

Vor allem das PTZ (zinsloses Darlehen für Erstkäufer), der ermäßigte MwSt.-Satz von 5,5 % in bestimmten Zonen, das BRS (Bail réel solidaire) sowie reduzierte Notarkosten (etwa 2 bis 3 %). Sie können unter Bedingungen kombiniert werden.

Welche Instrumente gibt es für Investitionen im Neubau?

Das LMNP (möblierte Vermietung, Abschreibung), das LLI (intermediäre unmöblierte Vermietung, MwSt. 10 %), der private Vermieterstatus Jean-Brun (Abschreibung bei unmöblierter Vermietung) und das Grundstücksdefizit (Obergrenze von 10 700 € pro Jahr bei unmöblierter Vermietung im Reelregime).

Ersetzt der Status Jean-Brun das Pinel-Gesetz?

Nein. Der Status Jean-Brun ist weder Nachfolger noch Ersatz des Pinel-Gesetzes: Er beruht auf einer Abschreibung bei unmöblierter Vermietung und nicht auf einer Steuerermäßigung für die Investition. Der Vergleich dient nur dazu, Verwechslungen zu vermeiden.

Wie lässt sich ein Neubaukauf finanzieren?

Durch die Kombination eines Hauptdarlehens, gegebenenfalls des PTZ, eines Darlehens von Action Logement für Angestellte der Privatwirtschaft und eines Eigenanteils je nach Ihrer Situation. Die Kreditkapazität wird unter Bezugnahme auf die Verschuldungsquote von 35 % berechnet.

Lassen sich mehrere Instrumente kombinieren?

Bestimmte Kombinationen sind möglich (zum Beispiel PTZ und ermäßigte MwSt., unter Bedingungen). Die Regeln hängen von Ihrem Vorhaben und der Zone ab: Ein Berater kann prüfen, welche Kombinationen in Ihrem Fall möglich sind.

Wie wählt man das richtige Instrument?

Alles beginnt mit Ihrem Ziel: Hauptwohnsitz oder Investition, möblierte oder unmöblierte Vermietung, Zeithorizont und Steuerlage. Kein Instrument garantiert einen Gewinn: Die Analyse Ihrer Situation durch einen Berater ist der beste Wegweiser.

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