Welke regeling geldt voor een belegger in nieuwbouw in 2026?
Gepubliceerd op 19 oktober 2026 · Actualiteit
Investeren in nieuwbouw in 2026 roept een centrale vraag op: welke regeling kiest u om uw verhuurproject te structureren? Tussen fiscale statuten, afschrijvingsregimes en belastingverminderingsmechanismen is het landschap veranderd. Dit artikel geeft op een leerzame manier een overzicht van de belangrijkste opties voor een belegger in nieuwbouw, zodat u de juiste vragen kunt stellen voordat u zich vastlegt.
Goed om meteen te weten: geen enkele regeling garandeert een winst. De wettelijke cijfers veranderen en hangen af van uw zone, uw inkomsten en uw project. Met de begeleiding van een adviseur JL HOME kan elke veronderstelling worden beveiligd.
De logica begrijpen: fiscaliteit, cashflow en horizon
Vóór we over een "regeling" spreken, moet u uw doel verduidelijken. Een belegger in nieuwbouw nastreeft over het algemeen drie soorten doelen, soms gecombineerd:
- Vermogen opbouwen op lange termijn, dankzij de kwaliteit van nieuwbouw (recente normen, beheersbare lasten, verlaagde notariskosten).
- Huurinkomsten genereren met geoptimaliseerde fiscaliteit.
- Uw belastingdruk verlagen wanneer uw situatie dat rechtvaardigt.
De "juiste" regeling bestaat niet in absolute zin: ze hangt af van uw marginale belastingschijf, uw spaarcapaciteit, uw aanhoudingsperiode en uw risicobereidheid. Daarom blijft een persoonlijke diagnose onontbeerlijk.
Het statuut LMNP: de referentie voor verhuur gemeubileerd in nieuwbouw
Het gemeubileerde niet-professionele verhuurder (LMNP) blijft een zeer gewild kader voor investeren in nieuwbouw, met name in dienstverlenende woonvormen (studenten, senioren) of in klassieke gemeubileerde verhuur.
Twee mogelijke regimes
- De micro-BIC: geschikt voor bescheiden huurinkomsten, past een forfaitaire aftrek toe van 50 % tot het omzetplafond van 77 700 € (drempels te bevestigen naargelang de aard van het goed). Eenvoudig, maar weinig geoptimaliseerd als u aanzienlijke lasten heeft.
- Het reële regime: het laat toe de werkelijke lasten af te trekken (leningrente, onroerende voorheffing, mede-eigendomslasten) en vooral het goed en het meubilair te afschrijven. Vaak is dit mechanisme het sterkst in het verminderen van de belasting op huurinkomsten.
Concreet voorbeeld: een koppel koopt een gemeubileerd nieuwbouwappartement. In het reële regime kan de afschrijving van de woning en het meubilair, gecombineerd met de aftrekbare lasten, gedurende meerdere jaren een groot deel van de belasting op de huurinkomsten neutraliseren. Let op: dit hangt af van uw situatie en vormt geenszins een belofte van resultaat.
Aandachtspunt: boven 23 000 € aan jaarlijkse omzet, en wanneer die omzet uw andere beroepsinkomsten overtreft, kan het statuut overgaan naar professioneel (LMP), met andere gevolgen. Te analyseren met een adviseur.
De LLI: de Middelgrote Huurwoning (Logement Locatif Intermédiaire)
De Middelgrote Huurwoning (LLI) richt zich tot beleggers die ongemeubileerd willen verhuren in gespannen zones, met gereguleerde huurprijzen als tegenprestatie voor voordelen. Het is noch een opvolger noch een vervanging van de Pinel: het gaat om een afzonderlijk kader met een eigen logica.
De huurplafonds van de LLI hangen af van de zone (ter indicatie: zone A bis 19,51 €/m²/maand, zone A 14,49, zone B1 11,68; bedragen te verifiëren). Deze regeling kan recht geven op een verlaagd btw-tarief van 5,5 % onder voorwaarden, en niet automatisch: de geschiktheid hangt af van het project, de ligging en de naleving van de huurverplichtingen.
De LLI is interessant voor beleggers die een goed zoeken in een zone met grote vraag, met een huurder die aan inkomensvoorwaarden voldoet en een gereguleerde huurprijs.
De Jean-Brun-regeling: afschrijving bij ongemeubileerde verhuur
De Jean-Brun-regeling introduceert een logica van afschrijving voor ongemeubileerde verhuur, geïnspireerd op wat er bestaat voor gemeubileerde verhuur. Concreet laat ze toe een deel van de waarde van het goed af te schrijven op een basis van ongeveer 80 %, met afschrijvingspercentages in een bandbreedte van ongeveer 3,5 tot 5,5 % en plafonds tussen 8 000 en 12 000 € (deze parameters moeten worden bevestigd volgens de toepasselijke teksten en uw situatie).
Dit mechanisme kan een interessant alternatief vormen voor beleggers die ongemeubileerde verhuur verkiezen boven gemeubileerde verhuur, en tegelijk een afschrijvingseffect op hun resultaat uit onroerend goed genieten. Ook hier geen gegarandeerd rendement: het voordeel hangt af van uw fiscaliteit en van het goed.
Het tekort aan onroerende inkomsten: voor beleggers die al onroerende inkomsten hebben
Als u al onroerende inkomsten ontvangt (ongemeubileerde verhuur), laat het tekort aan onroerende inkomsten toe bepaalde lasten af te trekken van uw globale inkomen, binnen de grens van 10 700 € per jaar. In nieuwbouw is deze hefboom zeldzamer omdat de aftrekbare werken beperkt zijn, maar hij kan een globale strategie aanvullen die oud en nieuw combineert.
Hoe kiezen? Een methode in 4 stappen
- Verduidelijk uw doel: vermogen, inkomsten of fiscaliteit.
- Beoordeel uw financieringscapaciteit: de schuldquote wordt doorgaans rond 35 % onderzocht. Kredietrentes en steunmaatregelen zoals Action Logement evolueren en moeten op het moment van uw project worden nagekeken.
- Kies de verhuurvorm: gemeubileerd (LMNP) of ongemeubileerd (LLI, Jean-Brun, tekort aan onroerende inkomsten).
- Simuleer meerdere scenario's voordat u zich vastlegt.
Voorbeeld van redenering: een zwaar belaste persoon die zijn goed wil afschrijven, zal zich vaak richten op het reële regime (LMNP gemeubileerd) of op Jean-Brun in ongemeubileerde verhuur. Een belegger die mikt op een gespannen zone met huurzekerheid zal naar de LLI kijken. Een persoonlijke becijferde vergelijking blijft onvervangbaar.
Vergeet de basisprincipes van nieuwbouw niet
Naast de regeling biedt nieuwbouw structurele voordelen: lagere notariskosten (ongeveer 2 tot 3 %), een energieprestatie die voldoet aan recente normen, fabrieksgaranties en in de eerste jaren lage onderhoudskosten. Deze elementen wegen net zo zwaar als het fiscale kader voor het succes van een investering.
Ga aan de slag met JL HOME
Elke situatie is uniek: locatie, inkomsten, tijdshorizon, doel. In plaats van op gevoel te kiezen, kunt u uw scenario's laten vergelijken met een expert.
👉 Maak een afspraak met een adviseur JL HOME of start uw persoonlijke simulatie om de regeling te vinden die bij uw investeringsproject in nieuwbouw in 2026 past.
Informatieve inhoud, bijgewerkt in 2026. De regelgeving verandert; de parameters moeten vóór elke verbintenis worden bevestigd.
