Wet Jean-Brun 2026: volledige gids voor het statuut van particuliere verhuurder

De status van particuliere verhuurder, vaak de regeling "Jean-Brun" genoemd, is een kader voor nieuwbouw-verhuurinvesteringen dat sinds 2026 van kracht is. De logica berust op de afschrijving van een deel van de waarde van het pand, tegenover verhuur tegen een gereguleerde huurprijs. Hieronder vindt u de werking in detail.

De regeling Jean-Brun is een nieuw kader. Zij is geen opvolger van de Pinel-regeling en werkt ook niet op dezelfde manier: zij berust op afschrijving, niet op een rechtstreekse belastingvermindering.

Kort samengevat

De status van particuliere verhuurder maakt het mogelijk om een deel van de waarde van een nieuwbouwpand fiscaal af te schrijven, waardoor het belastbare resultaat van de verhuuractiviteit daalt. Het pand wordt doorgaans gehouden via een vennootschap onder de inkomstenbelasting, en vereist een gereguleerde verhuur (huurprijzen en inkomens gemaximeerd).

Voor wie?

Zij richt zich tot de investeerder die inkomsten uit onroerende goederen fiscaal wil optimaliseren met nieuwbouw en een verhuurpatrimonium wil opbouwen in een afschrijfbaar kader, met het aanvaarden van een verhuurverbintenis.

Het afschrijvingsmechanisme

De kern van de regeling is de afschrijving:

• Afschrijving op een basis van 80 % van de waarde van het pand.
• Een tarief dat afhangt van het gekozen huurniveau:
  • Intermediair → 3,5 %
  • Sociaal → 4,5 %
  • Zeer sociaal → 5,5 %
• Afschrijvingsplafonds per belastingplichtig gezin: 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € naargelang het niveau.
• Een verliesaftrek uit onroerende goederen die kan worden toegerekend, binnen de grens van 10 700 € per jaar.

Het gekozen huurniveau bepaalt dus zowel het tarief als het plafond: hoe socialer de huur, hoe groter het voordeel, maar hoe sterker de verhuurbeperking.

De voorwaarden

• Een woning nieuw / VEFA, in een gebouw met meerdere woningen, in ongemeubelde verhuur.
• Het naleven van huur- en inkomensplafonds naargelang het gekozen niveau.
• Een verhuurverbintenis.

Jean-Brun en LLI: een kader van verenigbaarheid

Een kader van verenigbaarheid maakt het, onder voorwaarden en via een vennootschap onder de inkomstenbelasting, mogelijk om de voordelen van de LLI (btw van 10 %, verlaagde onroerende voorheffing) te combineren met de afschrijving van de status van particuliere verhuurder. Zo kunnen op één nieuwbouwinvestering in een gespannen markt meerdere fiscale hefbomen samenkomen. De toepasbaarheid en de opzet hangen af van uw situatie: geen enkel voordeel is vooraf gegarandeerd of becijferd, en een adviseur controleert de samenhang van het geheel.

Aandachtspunten

• De afschrijving (en geen rechtstreekse belastingvermindering) is de kern van de opzet: zij vereist een nauwgezette boekhouding.
• Het huurniveau legt zich op lange termijn vast: het moet worden gekozen in functie van de lokale huurvraag.
• Een vennootschap onder de inkomstenbelasting is doorgaans nodig: juridische begeleiding wordt aanbevolen.

Conclusie

De status van particuliere verhuurder ("Jean-Brun") steunt op de afschrijving als motor van de opzet, met een voordeel dat wordt bijgestuurd naargelang het huurniveau. Het is een technisch kader, dat met methode moet worden aangepakt. Een adviseur JL HOME controleert de zone, de opzet via een vennootschap en de samenhang van het project vóór elke verbintenis.