Déficit foncier 2026: hoe verlaagt u uw belasting?
Gepubliceerd op 18 juni 2026 · Verhuurinvestering
Het déficit foncier is een van de klassieke mechanismen om de belastingdruk van een kale verhuurinvestering te verlagen. Goed begrepen werkt het op uw belastbare basis, zonder belofte van winst. Hier volgt de werking in 2026 en de beperkingen.
Het principe van het déficit foncier
Een déficit foncier ontstaat wanneer de aftrekbare kosten van een kaal verhuurd goed onder het reële regime hoger zijn dan de ontvangen huurinkomsten. Dit tekort kan uw belastbaar inkomen verlagen, volgens precieze regels.
Hoe het tekort ontstaat
Onderhouds- en herstelwerkzaamheden, aftrekbare mede-eigendomslasten, verzekeringspremies, onroerende voorheffing en rente op leningen: deze kosten worden van de huur afgetrokken. Wanneer het totaal die overschrijdt, ontstaat het tekort. De logica beloont dus het werkelijke onderhoud van het goed, geen theoretische constructie.
De limiet van 10 700 € per jaar
Dit is het sleutelcijfer: het déficit foncier wordt verrekend met het globaal inkomen binnen de limiet van 10 700 € per jaar. Daarboven wordt het surplus, en het deel afkomstig van leningsrente, overgedragen naar toekomstige huurinkomsten.
| Element | Regel |
|---|---|
| Verrekening met globaal inkomen | tot 10 700 € / jaar |
| Surplus boven 10 700 € | overdraagbaar op huurinkomsten |
| Deel gekoppeld aan leningsrente | overdraagbaar op huurinkomsten |
Overdracht in de tijd
Het niet-verrekende deel gaat niet verloren: het is overdraagbaar op de huurinkomsten van de volgende jaren, binnen de termijnen die de wet bepaalt. Zo kan het effect van een zware werkzaamheidspost over meerdere jaren worden gespreid.
Combinatie met nieuwbouw
Het tekort op onroerend goed past binnen een strategie van kale verhuur onder het reëel regime. In nieuwbouw zijn de aftrekbare lasten aanvankelijk vaak lager (weinig werkzaamheden), waardoor dit mechanisme eerder geschikt is voor panden die werken vereisen. Nieuwbouw biedt daarentegen andere mogelijkheden, zoals de LLI of de LMNP, die u volgens uw doel kunt onderzoeken.
De verhuurverplichting
Om de verrekening met het globale inkomen te kunnen benutten, moet u het pand gedurende de door de regelgeving voorziene periode kaal verhuurd houden. Een vroegtijdige beëindiging van de verhuur kan ertoe leiden dat het voordeel wordt ingetrokken.
Veelvoorkomende fouten
De meest voorkomende valkuilen zijn het verwarren van tekort op onroerend goed (kale verhuur) met afschrijving (gemeubileerde verhuur), het vergeten van de verhuurverplichting, of het overschatten van het effect zonder rekening te houden met uw belastingschijf.
Samengevat
Het tekort op onroerend goed verlaagt de belastbare basis van een investering in kale verhuur, binnen de grens van 10 700 € per jaar, met mogelijke overdracht naar latere jaren. Dit is geen belofte van rendement, maar een optimalisatie-instrument. Het werkelijke voordeel hangt af van uw situatie: laat dit vóór een engagement door een professional analyseren.
