VEFA: capire i versamenti per stato di avanzamento per il Suo acquisto nel nuovo
Pubblicato il 29 luglio 2026 · Finanziamento
Acquistare un alloggio nuovo in VEFA (Vendita a Stato Futuro di Completamento) significa acquisire un immobile prima o durante la sua costruzione. A differenza di un acquisto tradizionale, in cui si paga l'intero importo dal notaio, qui i pagamenti avvengono gradualmente, secondo l'avanzamento del cantiere. Questi versamenti scaglionati si chiamano versamenti per stato di avanzamento.
Comprendere bene questo meccanismo è essenziale per gestire il budget ed evitare brutte sorprese. In questa guida aggiornata per 2026, il team di JL HOME Le spiega come funziona il piano dei pagamenti, cosa prevede la legge e come coordinare questi versamenti con il mutuo.
Che cos'è un versamento per stato di avanzamento in VEFA?
Un versamento per stato di avanzamento è una richiesta di pagamento inviata dal promotore (tramite lettera o comunicazione trasmessa alla Sua banca) a ogni fase chiave della costruzione. Ogni versamento corrisponde a una percentuale del prezzo totale dell'alloggio, fissata dalla normativa.
In pratica, non si paga l'intero prezzo in una volta: si versa man mano che le fondamenta vengono realizzate, che i muri vengono innalzati e infine che l'edificio viene completato. Questo sistema tutela l'acquirente, che finanzia solo ciò che è stato effettivamente costruito.
Un quadro giuridico rigoroso
La VEFA è disciplinata dal Codice della costruzione e dell'abitazione. Il promotore non può mai richiedere più di quanto consenta lo stato di avanzamento. Questo piano è limitato dalla legge, a tutela da eventuali pagamenti anticipati abusivi.
Il piano legale dei versamenti per stato di avanzamento
La legge fissa dei massimali per ciascuna fase della costruzione. Il promotore può chiedere meno, ma mai di più. Il piano tipo segue una logica di avanzamento:
- Alla firma del contratto di prenotazione: un deposito di garanzia, depositato presso il notaio.
- Al completamento delle fondamenta: primo versamento importante.
- Alla copertura (tetto posato): nuovo versamento.
- Al completamento dei lavori: l'edificio è terminato.
- Alla consegna / consegna delle chiavi: il saldo, di cui una quota può essere trattenuta in caso di riserve.
Le percentuali precise associate a ciascuna fase sono regolamentate e figurano nel Suo contratto di prenotazione. I nostri consulenti Le illustrano il piano esatto in base al Suo programma (da verificare con il prospetto ufficiale del Suo progetto).
Esempio concreto
Immaginiamo Sophie, una prima acquirente, che prenota un T3 nuovo. Alla firma versa un deposito di garanzia. Qualche mese dopo vengono gettate le fondamenta: la sua banca sblocca una prima quota del mutuo per onorare il versamento. Poi, a ogni fase (copertura, completamento), arrivano nuovi versamenti, fino al saldo alla consegna delle chiavi. Sophie quindi attiva il finanziamento gradualmente.
Come finanziare i versamenti per stato di avanzamento con un mutuo?
Qui il meccanismo diventa strategico. Quando finanzia la Sua VEFA con un mutuo immobiliare, la banca effettua erogazioni di fondi scaglionate, calibrate sui versamenti richiesti dal promotore.
Gli interessi intercalari
Tra la prima erogazione e la consegna, non si rimborsa ancora l'intero credito: si pagano interessi intercalari, calcolati solo sulle somme già erogate. Più il cantiere avanza, più cresce la quota erogata e più questi interessi aumentano. Il rimborso classico (capitale più interessi) inizia generalmente dopo la consegna.
Questo aspetto è spesso sottovalutato dagli acquirenti: è importante inserirlo nel piano di finanziamento. Il Suo rapporto di indebitamento deve restare sotto controllo: la regola di riferimento è un indebitamento limitato al 35 % del reddito (da verificare in base al Suo profilo e alle condizioni bancarie del momento).
PTZ e VEFA
Se è un primo acquirente, il Prestito a Tasso Zero (PTZ) può finanziare una parte dell'acquisto nel nuovo, a condizioni di reddito e in base alla zona geografica. I massimali e le quote variano e vanno verificati caso per caso (da verificare con il prospetto PTZ 2026). Il PTZ si coordina quindi con il mutuo principale nel piano di erogazione.
Le garanzie a tutela dell'acquirente
Pagare prima della fine della costruzione può preoccupare. Stia tranquillo: la VEFA offre garanzie solide.
La garanzia finanziaria di completamento (GFA)
È la tutela principale. Garantisce che, anche in caso di inadempienza del promotore, un istituto finanziario subentri per completare la costruzione. Lei quindi non perde il suo investimento.
La garanzia di perfetto completamento, biennale e decennale
Dopo la consegna, Lei beneficia di garanzie che coprono i difetti riscontrati: la garanzia di perfetto completamento (1 anno), la garanzia biennale (2 anni, attrezzature) e la garanzia decennale (10 anni, opere strutturali).
Il deposito cauzionale in caso di riserve
Alla consegna, se riscontra dei difetti (riserve), Lei può trattenere in deposito una parte del saldo fino alla loro eliminazione. Un'ulteriore garanzia che incentiva il promotore a consegnare un immobile conforme.
I vantaggi del nuovo oltre i pagamenti per fasi
Oltre al comfort del pagamento scaglionato, il nuovo presenta altri vantaggi:
- Spese notarili ridotte: nel nuovo sono sensibilmente inferiori rispetto all'usato (da verificare: dell'ordine di 2 a 3 % secondo la tariffa vigente).
- Standard energetici recenti: migliori prestazioni termiche, spese condominiali contenute.
- Possibilità di personalizzazione: scelta delle finiture in base all'avanzamento dei lavori.
- Strumenti di investimento: a seconda del Suo progetto (abitazione principale o locazione) esistono diversi quadri di riferimento. Attenzione: nessuno strumento è "automatico" né "garantito", e ogni situazione merita un'analisi personalizzata.
Preparare bene il proprio progetto VEFA
Per affrontare con serenità i pagamenti per fasi:
- Pianifichi la Sua liquidità: verifichi la disponibilità dei fondi a ogni fase.
- Negozi il Suo finanziamento: confronti le condizioni di erogazione e gli interessi intercalari (i tassi di credito attuali sono da verificare presso la Sua banca).
- Legga attentamente il Suo contratto di prenotazione: contiene il piano dei pagamenti preciso.
- Si faccia accompagnare: un consulente neutrale La aiuta a mettere in sicurezza ogni fase.
Passi all'azione con JL HOME
Ogni progetto VEFA è unico: piano dei pagamenti, finanziamento, zona, profilo… I nostri esperti JL HOME Le spiegano ogni richiesta di fondi e costruiscono un piano di finanziamento adeguato alla Sua situazione, in 2026.
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