PTZ 2026: tabella completa per zona, massimali e condizioni di accesso
Pubblicato il 06 luglio 2026 · PTZ e primo acquirente
Sta pensando di acquistare la prima casa nuova? Il Prestito a Tasso Zero (PTZ) resta uno degli strumenti più vantaggiosi per finanziare la residenza principale. Tuttavia, le sue condizioni variano sensibilmente in base alla zona geografica in cui acquista. Nel 2026, comprendere la tabella PTZ per zona non è più un lusso: è un passo fondamentale per ottimizzare la capacità di indebitamento e massimizzare il budget disponibile.
Questo articolo le spiega come funziona il sistema delle zone, quali sono i massimali applicabili e come verificare se un programma nuovo rientra nei criteri del PTZ della sua regione.
Perché esistono le zone del PTZ?
Il PTZ non è un credito universale con le stesse condizioni ovunque. Lo Stato l'ha concepito per favorire l'accesso alla proprietà dove il mercato immobiliare è più teso o dove manca l'offerta abitativa.
Le quattro zone del PTZ (A bis, A, B1, B2) corrispondono a mercati immobiliari molto diversi:
- Zona A bis: Île-de-France e metropoli molto dinamiche → mercato molto teso, forte necessità di accesso alla proprietà
- Zona A: città e agglomerazioni con più di 250 000 abitanti → forte domanda
- Zona B1: comuni periferici delle metropoli e piccole città dinamiche → accesso favorito
- Zona B2: comuni rurali e piccole agglomerazioni → copertura nazionale dello strumento
Più la zona è tesa, più il PTZ è generoso in termini di quota (percentuale del prezzo d'acquisto finanziata).
I massimali del PTZ 2026 per zona
Massimali di prezzo d'acquisto (base di calcolo del PTZ)
Il PTZ si applica a una base di calcolo limitata. Oltre tale massimale, solo la differenza resta esclusa dallo strumento.
2026: massimali applicabili (da verificare prima della firma):
| Zona | 1 figlio | 2 figli | 3 figli | 4+ figli |
|---|---|---|---|---|
| A bis | 262 000 € | 314 400 € | 366 800 € | 419 200 € |
| A | 230 000 € | 276 000 € | 321 600 € | 367 200 € |
| B1 | 200 000 € | 240 000 € | 280 000 € | 320 000 € |
| B2 | 150 000 € | 180 000 € | 210 000 € | 240 000 € |
Importante: questi massimali tengono conto del numero di persone che occupano l'alloggio come abitazione principale (richiedente e famiglia), non semplicemente del numero di figli a carico.
Quote del PTZ 2026 (percentuale del prezzo finanziato)
La quota rappresenta la percentuale del prezzo d'acquisto che il PTZ può coprire.
| Zona | Quota PTZ |
|---|---|
| A bis | 40 % |
| A | 40 % |
| B1 | 20 % |
| B2 | 20 % |
Esempio concreto (zona A):
- Acquista un T3 nuovo a 280 000 € nell'area di Bordeaux (zona A)
- È un primo acquirente (2 figli = massimale 276 000 €)
- Base del PTZ = 276 000 € (massimale raggiunto)
- PTZ = 276 000 × 40 % = 110 400 € (prestito senza interessi)
- Dovrà finanziare la differenza (169 600 €) con un credito tradizionale o con capitale proprio
Condizioni di accesso al PTZ 2026
Oltre alla zona e ai massimali, il PTZ prevede ulteriori criteri:
1. Condizioni di reddito
Il reddito non deve superare un limite che varia in base alla zona e alla composizione del nucleo familiare. Tali limiti sono aggiornati annualmente e vanno verificati presso il suo consulente JL HOME.
2. Obbligo di primo acquirente
Non deve essere stato proprietario della residenza principale nei 2 anni precedenti la domanda di PTZ (salvo il caso di recupero di immobile antico).
3. Immobile nuovo o ristrutturato
Il PTZ 2026 finanzia l'immobile nuovo (la nostra specializzazione JL HOME): l'immobile deve aver ottenuto il permesso di costruire successivamente al 2022 oppure beneficiare di lavori di ristrutturazione significativi.
4. Residenza principale obbligatoria
L'alloggio acquistato con il PTZ deve diventare la sua residenza principale entro 12 mesi dall'acquisto. Non è ammesso l'investimento locativo con il PTZ.
Come individuare la zona PTZ di un comune?
JL HOME le semplifica il compito: ogni programma nuovo della nostra selezione indica chiaramente la propria zona PTZ nella scheda dettagliata.
Metodo manuale:
- Consulti ptz.logement.gouv.fr oppure il decreto ufficiale di zonizzazione
- Inserisca il codice postale o il nome del comune
- Ottiene la zona (A bis, A, B1, B2)
A titolo informativo:
- Zona A bis: Parigi, Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, comuni dell'Île-de-France molto pregiati, Costa Azzurra litoranea (Nizza, Antibes)…
- Zona A: Lione, Marsiglia, Tolosa, Bordeaux, Lilla, Nantes, Rennes, Strasburgo…
- Zona B1: periferie delle grandi città, comuni dinamici della Valle della Loira, Nord-Pas-de-Calais…
- Zona B2: comuni rurali, piccole agglomerazioni, numerosi comuni di provincia
Durata del PTZ e fasi di erogazione dei fondi
Il PTZ non viene erogato in un'unica soluzione. L'erogazione segue più fasi legate all'avanzamento dei lavori:
- Alla firma del contratto: 1ª tranche
- A ogni fase chiave (in base al tipo di finanziamento): erogazioni progressive
- Al completamento e alla consegna delle chiavi: saldo
La durata del finanziamento varia da 20 a 25 anni in base alla zona e al reddito. È possibile un periodo di differimento (fino a 5 anni) durante il quale può rimborsare solo gli interessi (0 %) oppure nulla durante la costruzione.
PTZ e credito integrativo: la strategia reale
Il solo PTZ raramente è sufficiente. Di norma combinerà:
- PTZ (fino a 40 % del prezzo nelle zone A/A bis)
- Credito immobiliare tradizionale (tassi di mercato, da verificare presso la sua banca)
- Capitale proprio (idealmente 10-20 %, non obbligatorio)
Vantaggio del PTZ: riduce la capacità di indebitamento globale richiesta per finanziare il complemento. Esempio:
- Prezzo: 300 000 € | PTZ: 120 000 € → mutuo classico: solo 180 000 €
- Rapporto di indebitamento da verificare: generalmente limitato a 35-40 % dei Suoi redditi
PTZ e investimento: un chiarimento importante
Il PTZ finanzia soltanto la residenza principale. Se cerca un alloggio nuovo per un investimento locativo (LMNP, LLI, regime Jean-Brun), esistono altri strumenti a Sua disposizione, senza il PTZ:
- Locatori arredati professionali (LMNP): abbattimento micro-BIC, ammortamento possibile
- Locatori arredati «classici»: regime Jean-Brun, massimali e riduzioni d'imposta specifiche
- Locazione di 6-9 anni: IVA ridotta 5,5 % (a determinate condizioni)
Consulti le nostre guide sugli investimenti nel nuovo per esplorare queste alternative.
Simulatore PTZ: stimi la Sua capacità in 2 minuti
Troppe variabili per calcolarle a mente? È normale. I nostri consulenti JL HOME Le propongono un simulatore PTZ gratuito e personalizzato che tiene conto di:
- La Sua zona geografica
- La Sua composizione familiare
- I Suoi redditi (massimali PTZ)
- Il prezzo del programma che Lei intende acquistare
- Il Suo apporto disponibile
Risultato: importo PTZ realistico, piano di finanziamento dettagliato, capacità d'acquisto chiara.
Checklist PTZ 2026 prima di firmare
☐ Verificare la zona PTZ del comune (A bis, A, B1, B2)
☐ Consultare il massimale di prezzo applicabile (numero di persone del nucleo familiare)
☐ Verificare la Sua idoneità in base ai redditi presso il Suo futuro istituto bancario
☐ Accertarsi di essere un primo acquirente (o eccezione riconosciuta)
☐ Confermare che il programma nuovo rispetti i criteri PTZ (permesso di costruire, finiture)
☐ Stimare il fabbisogno di credito complementare (tassi del momento da verificare)
☐ Prevedere le spese notarili per il nuovo (2–3 % del prezzo)
Parliamo del Suo progetto PTZ
Il PTZ 2026 resta una leva importante per l'accesso alla proprietà, ma il suo potenziale dipende dalla Sua situazione specifica: zona, redditi, apporto, credito bancario. Ogni pratica è unica.
I nostri consulenti JL HOME conoscono il barème PTZ per zona, le condizioni di reddito aggiornate e i programmi nuovi ammissibili su tutto il territorio francese. Una prenotazione di un appuntamento (30 min, gratuita) oppure una simulazione PTZ online Le permetteranno di avere un quadro chiaro.
Contatti un consulente JL HOME oppure avvii il Suo simulatore PTZ.
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Domande frequenti (FAQ)
D1: Il PTZ è automatico se sono un primo acquirente? No. L'automaticità non si applica. Lei deve soddisfare TUTTI i criteri (zona, massimali di prezzo E di reddito, alloggio nuovo ammissibile, residenza principale) e ottenere l'approvazione della Sua banca. Nessuna garanzia di erogazione.
D2: Posso acquistare in zona B2 e rivendere in zona A? Sì, geograficamente. Tuttavia il PTZ riguarda il primo acquisto nel rispetto delle regole della zona in cui acquista. Un cambio di zona implica un nuovo progetto e un nuovo PTZ (se l'idoneità è mantenuta).
D3: È possibile cumulare PTZ e Action Logement? In teoria sì, ma le modalità e le compatibilità devono essere verificate con il Suo consulente e la Sua banca. Da verificare entro 2026.
D4: Il PTZ copre le spese notarili? No. Il PTZ finanzia esclusivamente il prezzo dell'immobile (o la sua base massimale). Le spese notarili (2–3 % del prezzo del nuovo) sono a Suo carico oppure da finanziare con un credito complementare.
D5: Qual è il tasso del PTZ nel 2026? 0 % (senza interessi, da cui il nome). Lei rimborsa solo il capitale in 20-25 anni a seconda della zona.
