Garanzie del costruttore nel nuovo: decennale, biennale e perfetto completamento in VEFA (2026)
Pubblicato il 22 ottobre 2026 · Attualità
Acquistare un alloggio nuovo in VEFA (vendita in stato di completamento futuro), significa acquistare sulla carta, prima ancora che l'edificio sorga. Rassicurante sulla carta, questa modalità di acquisto solleva una domanda legittima in 2026: cosa succede se dopo la consegna compare un difetto? La buona notizia è che l'immobiliare nuovo è tra i più tutelanti. Tre garanzie principali regolano il suo acquisto e impegnano il costruttore nel tempo.
Presso JL HOME, i nostri consulenti immobiliari per il nuovo accompagnano primi acquirenti e investitori affinché ogni fase, dalla scelta del programma alla consegna, sia compresa e controllata. Ecco una spiegazione didattica di queste tutele.
Perché la VEFA è un quadro molto tutelante
La VEFA è rigorosamente disciplinata dal Codice della costruzione e dell'abitazione. Lei non diventa semplicemente proprietario di un bene: beneficia di un insieme di obblighi legali che gravano sul promotore e sulle imprese intervenute nel cantiere.
In concreto, il suo acquisto è scandito da tutele: una garanzia finanziaria di completamento, richieste di fondi regolamentate in base all'avanzamento e, dopo la consegna delle chiavi, tre garanzie che decorrono per durate diverse. Sono queste che ci interessano qui.
Un altro vantaggio strutturale del nuovo: spese notarili ridotte, generalmente dal 2 al 3 % nel nuovo contro dal 7,5 al 8,5 % nell'usato. Un argomento di peso per i primi acquirenti come per gli investitori.
La garanzia di perfetto completamento: il primo anno
Cosa copre
La garanzia di perfetto completamento dura un anno dalla ricezione dei lavori. Obbliga l'impresa a riparare tutti i difetti segnalati, sia che siano stati annotati nel verbale di consegna (le celebri riserve) sia che compaiano durante questo primo anno.
Pittura applicata male, porta che chiude male, difetto di tenuta di un giunto, rivestimento danneggiato: ogni difetto segnalato per iscritto deve essere risolto. È per sua natura la garanzia più ampia, perché non distingue la gravità del problema.
Come attivarla
La chiave è la forma scritta. Al momento della consegna, ispezioni con cura ogni locale e annoti sul verbale anche la minima riserva. Se in seguito compare un difetto, lo segnali con lettera raccomandata. I nostri consulenti JL HOME possono aiutarla a preparare questa fase di consegna, spesso sottovalutata dagli acquirenti.
La garanzia biennale: due anni sulle attrezzature
Gli elementi interessati
La garanzia biennale, detta anche garanzia di buon funzionamento, decorre per due anni dalla ricezione. Riguarda le attrezzature dette dissociabili: quelle che si possono rimuovere o sostituire senza danneggiare il grezzo.
Esempi concreti: tapparelle, rubinetteria, radiatori, citofono, scaldabagno, porte interne, caldaia. Se uno di questi elementi smette di funzionare correttamente entro due anni, il costruttore deve ripararlo o sostituirlo.
Il confine con la decennale
Un'attrezzatura integrata in modo indissociabile nella costruzione rientra invece nella decennale. Questa distinzione tecnica è talvolta fonte di contenzioso. In caso di dubbio, un professionista la aiuta a qualificare il difetto e a far valere la garanzia corretta.
La garanzia decennale: dieci anni sul grezzo
La tutela più lunga
La garanzia decennale è la più nota e la più incisiva. Copre per dieci anni i danni che compromettono la solidità dell'opera o che la rendono inidonea alla sua destinazione, cioè inabitabile o inutilizzabile per l'uso cui è destinata.
Sono interessati: le fessurazioni strutturali importanti, i problemi di fondazione, le infiltrazioni rilevanti dal tetto o dalla facciata, un difetto di tenuta che rende un alloggio insalubre. Sono i sinistri gravi, quelli che incidono sulla durabilità dell'edificio.
L'assicurazione dei danni all'opera, sua alleata
Per accelerare il risarcimento, il promotore sottoscrive un'assicurazione dei danni all'opera prima dell'apertura del cantiere. Il suo ruolo è anticiparle il finanziamento delle riparazioni rientranti nella decennale senza attendere che un tribunale individui un responsabile. Conservi con cura l'attestato consegnato al momento della consegna: la seguirà in caso di rivendita dell'immobile entro dieci anni.
Tabella riepilogativa delle tre garanzie
| Garanzia | Durata | Cosa è coperto |
|---|---|---|
| Perfetto completamento | 1 anno | Tutti i difetti segnalati, riserve di consegna |
| Biennale | 2 anni | Attrezzature dissociabili (tapparelle, rubinetteria, riscaldamento...) |
| Decennale | 10 anni | Solidità dell'opera, struttura portante, inidoneità alla destinazione |
Un esempio concreto per capire tutto
Immaginiamo Camille, prima acquirente, che riceve il suo appartamento nuovo all'inizio del 2026. Alla consegna annota sul verbale che la porta d'ingresso sfrega: si applica la garanzia di perfetto compimento. Diciotto mesi dopo, la sua tapparella elettrica si guasta: subentra la garanzia biennale. Infine, se in quinto anno comparisse una fessura strutturale, interverrebbe la decennale, abbinata all'assicurazione dommages-ouvrage.
Uno stesso alloggio, tre tutele che si sovrappongono nel tempo. È proprio questo il vantaggio del nuovo.
Cosa cambiano queste garanzie per un investitore
Per un investitore in LMNP o in locazione di lunga durata, queste garanzie limitano fortemente i lavori imprevisti nei primi anni. Meno sorprese di bilancio, un immobile che resta attrattivo per la locazione, una serenità che conta nella gestione di un progetto patrimoniale. Attenzione però: queste garanzie tutelano la costruzione, non costituiscono una promessa di rendimento locativo. Nessun rendimento è garantito e ogni proiezione deve basarsi sulla Sua situazione reale.
L'accompagnamento JL HOME in ogni fase
Capire queste garanzie è importante. Farle valere al momento giusto è ancora meglio. I nostri consulenti immobiliari del nuovo La aiutano a selezionare programmi solidi, a confrontare gli alloggi, a preparare la consegna e a sapere a chi rivolgersi in caso di difetti. L'obiettivo: un acquisto chiaro, dal progetto fino alla consegna delle chiavi.
Sta valutando un acquisto in VEFA a 2026? Se è prima acquirente, Le consigliamo di anticipare anche il finanziamento: il PTZ può facilitare il Suo progetto di residenza principale, a seconda della zona e della Sua situazione. Stimi la Sua capacità di indebitamento e fissi un appuntamento con un consulente JL HOME per costruire un progetto su misura.
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