Acquistare in due nel nuovo: comproprietà o SCI? La guida 2026
Pubblicato il 19 settembre 2026 · Finanziamento
Acquistare un immobile nuovo in due è una bella avventura, ma anche una decisione giuridica e patrimoniale che merita attenta riflessione. Coniugi, partner uniti civilmente, conviventi, amici o membri della stessa famiglia: il modo in cui detenete l'immobile non sarà neutro. Due grandi opzioni si presentano a Lei: l'indivisione e la SCI (Società Civile Immobiliare). Ciascuna ha una propria logica, i propri punti di forza e i propri vincoli.
Nel 2026, con un mercato del nuovo sostenuto da strumenti come il PTZ per la residenza principale o il nuovo quadro per l'investimento locativo, la scelta della struttura assume un'importanza particolare. Questo articolo intende aiutarLa a orientarsi con chiarezza, senza tecnicismi superflui, per indirizzare il Suo progetto nella direzione giusta.
Comprendere le due modalità di detenzione
L'indivisione: la soluzione predefinita
Quando due persone acquistano insieme senza costituire una struttura specifica, si trovano automaticamente in indivisione. Ciascun acquirente detiene una quota del bene, espressa in percentuale (ad esempio 50/50 o 60/40 a seconda del contributo di ciascuno).
Si tratta della modalità più semplice e più diffusa, in particolare per una residenza principale. Non è necessaria alcuna formalità di costituzione: la ripartizione è indicata direttamente nell'atto notarile.
La SCI: detenere tramite una società
La SCI consiste nella costituzione di una società civile che diventa proprietaria dell'immobile. Gli acquirenti diventano quindi soci, detenendo quote proporzionali al rispettivo apporto. La società è amministrata da uno o più gerenti designati nello statuto.
Questa struttura richiede maggiore formalismo (redazione dello statuto, iscrizione, contabilità), ma offre una flessibilità di gestione e di trasmissione particolarmente apprezzata nei progetti patrimoniali o di investimento locativo.
Indivisione e SCI: il confronto sui criteri chiave
La semplicità di costituzione
Sotto questo aspetto l'indivisione è nettamente avvantaggiata. Nessuno statuto da redigere, nessun costo di costituzione: si firma e si diventa proprietari. La SCI, invece, implica una fase preparatoria (statuto, pubblicazione, iscrizione) e spesso l'assistenza di un professionista del diritto.
Il nostro consiglio: per una coppia che acquista la prima residenza principale, l'indivisione è molto spesso sufficiente. Per un progetto condiviso tra più persone o orientato al patrimonio, la SCI è più giustificata.
La gestione quotidiana
In indivisione, le decisioni importanti (vendere, eseguire lavori rilevanti) richiedono in linea di principio l'accordo di tutti i comproprietari. Ciò può creare blocchi in caso di disaccordo: è la nota regola secondo cui « nessuno è obbligato a restare in indivisione ».
La SCI offre qui maggiore fluidità: lo statuto organizza il processo decisionale, designa un gerente e stabilisce le regole di maggioranza. Un singolo socio non può provocare la vendita dell'immobile.
La trasmissione del patrimonio
È uno dei grandi vantaggi della SCI. Trasmettere quote sociali è spesso più agevole che trasmettere un immobile in indivisione. Facilita le donazioni graduali ai figli e l'organizzazione della successione.
In indivisione, la trasmissione segue le regole classiche della successione, che possono risultare meno modulabili.
La tutela in caso di separazione o decesso
Per conviventi o partner uniti civilmente, la SCI può mettere in sicurezza la situazione grazie a clausole statutarie appropriate. In indivisione, l'assenza di un quadro specifico può complicare le cose in caso di separazione o decesso di uno dei acquirenti, soprattutto al di fuori del matrimonio.
Una consulenza personalizzata è qui indispensabile: ogni situazione familiare richiede una risposta su misura.
Il nuovo: vantaggi che contano indipendentemente dalla struttura
Acquistare nel nuovo presenta vantaggi che valgono sia in indivisione sia in SCI:
- Spese notarili ridotte nel nuovo, generalmente comprese tra 2 e 3 % del prezzo, contro 7 e 8 % nell'usato.
- Nessun lavoro da prevedere, con alloggi conformi agli ultimi standard energetici.
- Garanzie del costruttore (perfetto completamento, biennale, decennale) a tutela del Suo investimento.
Per una residenza principale, l'indivisione consente a ciascun acquirente, a determinate condizioni, di accedere al PTZ, i cui massimali e quote variano in base alla zona. Questo prestito agevolato va valutato caso per caso.
Da notare: il PTZ è destinato all'acquisto di residenza principale da parte di una persona fisica. La struttura in SCI non dà diritto alle stesse agevolazioni, il che rappresenta un punto di attenzione importante per i primi acquirenti.
Investire in due: quale struttura per la locazione?
Se il Suo obiettivo è l'investimento locativo, il ragionamento cambia. Esistono diversi schemi in 2026 per investire nel nuovo, ciascuno con regole specifiche. Non si tratta di un successore né di una sostituzione di un vecchio dispositivo: si tratta di schemi autonomi, da valutare in base alla Sua situazione.
Alcuni riferimenti sulla fiscalità locativa:
- Nella locazione ammobiliata non professionale (LMNP), il regime micro-BIC si applica fino a un certo limite di ricavi, con un abbattimento forfettario. Anche la soglia di non professionalità è disciplinata.
- Nella locazione nuda, il deficit fondiario può essere imputato ogni anno entro un limite regolamentare.
- Alcuni strumenti di investimento locativo intermedio prevedono massimali di canone per zona.
Attenzione: non è garantito alcun rendimento e nessun recupero dell'IVA è automatico. Un'IVA ridotta può applicarsi a determinate condizioni in alcune operazioni (zone e impegni specifici). Questi meccanismi richiedono un'analisi precisa del Suo profilo fiscale.
La SCI è spesso preferita per i progetti locativi condivisi, perché organizza la gestione e la ripartizione dei redditi. Tuttavia, l'opzione (SCI all'imposta sul reddito o sulle società) ha conseguenze fiscali rilevanti: un accompagnamento professionale è essenziale.
Un esempio concreto per illustrare
Marie e Julien, una coppia non sposata, acquistano il loro primo appartamento nuovo per viverci. L'indivisione fa per loro: semplicità, possibilità di richiedere il PTZ in base alla loro zona e ripartizione delle quote in proporzione al rispettivo apporto. Prevedono tuttavia di tutelare la loro situazione tramite una convenzione.
Al contrario, Sophie e suo fratello desiderano investire insieme in un alloggio nuovo destinato alla locazione, con l'idea di coinvolgere in seguito i loro figli. La SCI risponde meglio alla loro esigenza di gestione condivisa e di trasmissione graduale.
Come scegliere con serenità?
Non esiste una soluzione "migliore" in assoluto: tutto dipende dalla Sua situazione personale, dal Suo obiettivo (abitare o investire), dalla Sua fiscalità e dai Suoi progetti di trasmissione. Tenga presente anche il tasso di indebitamento di 35 %, che regola la Sua capacità di prestito, e La invitiamo a far verificare tutti i parametri finanziari del Suo progetto.
Il consiglio giusto: si faccia accompagnare da un professionista che analizzi il Suo caso concreto prima di firmare.
Passi all'azione: Prenoti un appuntamento con un consulente JL HOME oppure avvii la sua simulazione personalizzata per individuare la soluzione più adatta al Suo acquisto in due nel nuovo.
Contenuto aggiornato al 2026, a scopo informativo. Ogni situazione giuridica e fiscale deve essere convalidata da un professionista.
