LLI: guía completa de la vivienda de alquiler intermedio
Publicado el 18 de junio de 2026 · LLI y arrendador privado (Jeanbrun)
La vivienda de alquiler intermedio (LLI) es un marco de inversión en obra nueva en zona tensionada, pensado para hogares «demasiado ricos para la vivienda social, demasiado justos para el mercado libre». A cambio de un compromiso de alquiler, el inversor se beneficia de un IVA reducido y de un impuesto sobre bienes inmuebles reducido. Le presentamos la guía completa.
En resumen
El LLI permite invertir en obra nueva en zona tensionada (A bis, A, B1) con un IVA del 10 % (en lugar del 20 %) y una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles durante 15 a 20 años, a cambio de un compromiso de alquiler prolongado y de alquileres topados. La adquisición se realiza generalmente a través de una sociedad civil.
¿Para quién y por qué?
El LLI se dirige a inversores patrimoniales que aceptan un compromiso a largo plazo a cambio de una adquisición con descuento y una fiscalidad aligerada. Su público objetivo de alquiler es amplio: una gran parte de la población se sitúa por debajo de los límites de ingresos, lo que constituye un argumento de seguridad en el alquiler en zona tensionada.
Cómo funciona: las condiciones
- Un inmueble de obra nueva / VEFA en zona tensionada (A bis, A o B1).
- Una tenencia a través de una persona jurídica (se recomienda sociedad civil), para acceder al IVA reducido y a las ventajas.
- Un compromiso de alquiler de al menos 15 años, que puede llegar hasta 20 años.
- Alquileres topados y alquiler como residencia habitual del inquilino.
El compromiso de 15 a 20 años es largo: el LLI es una inversión patrimonial que debe integrarse en una estrategia a medio y largo plazo.
Los topes de alquiler por zona
| Zona | Tope de alquiler (€/m²/mes, sin cargas) |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
Estos topes se actualizan después según el índice de referencia de alquileres (IRL). Establecen el alquiler máximo que podrá aplicar.
Las ventajas fiscales
- IVA reducido del 10 % en la adquisición (en lugar del 20 %), con condiciones.
- Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles durante 15 a 20 años, según el compromiso.
- Déficit inmobiliario deducible, hasta 10 700 € al año.
- En sociedad civil con impuesto de sociedades, posibilidad de amortización contable del inmueble.
No se garantiza ni se cuantifica ninguna rentabilidad: las ventajas dependen de su estructura, de su fiscalidad y de su situación.
¿LLI o LMNP: cuál es la diferencia?
El LMNP es el régimen del alquiler amueblado, sin duración de compromiso impuesta, que aligera la tributación de los alquileres. El LLI es un marco de inversión en zona tensionada con IVA reducido e impuesto sobre bienes inmuebles aligerado, a cambio de un compromiso de 15 a 20 años y de alquileres topados. Dos lógicas distintas para objetivos diferentes.
Conclusión
El LLI es un mecanismo exigente pero estructurante: zona tensionada, estructura en sociedad civil, compromiso largo, alquileres topados. Bien planteado, combina adquisición con descuento y fiscalidad aligerada. Un asesor JL HOME verificará con usted la zona, la estructura y los topes antes de cualquier compromiso.
