Déficit foncier 2026: ¿cómo reducir sus impuestos?
Publicado el 18 de junio de 2026 · Inversión en alquiler
El déficit foncier es uno de los mecanismos más habituales para reducir la presión fiscal de una inversión en alquiler desnudo. Bien entendido, actúa sobre su base imponible, sin promesa de ganancia. Le explicamos su funcionamiento en 2026 y sus límites.
El principio del déficit foncier
Un déficit foncier aparece cuando los gastos deducibles de un inmueble alquilado desnudo, en régimen real, superan los alquileres percibidos. Ese déficit puede entonces reducir su renta imponible, según reglas precisas.
Cómo se genera el déficit
Obras de mantenimiento y reparación, gastos de comunidad deducibles, primas de seguro, impuesto sobre bienes inmuebles, intereses de préstamo: estos gastos se deducen de los alquileres. Cuando su total los supera, se forma el déficit. La lógica premia, por tanto, el mantenimiento real del inmueble y no un montaje teórico.
El límite de 10 700 € al año
Esta es la cifra clave: el déficit foncier se imputa sobre la renta global, con un límite de 10 700 € al año. Por encima, el excedente, y la parte derivada de los intereses de préstamo, pasa a trasladarse a los futuros ingresos inmobiliarios.
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Imputación sobre la renta global | hasta 10 700 € / año |
| Excedente por encima de 10 700 € | trasladable a ingresos inmobiliarios |
| Parte ligada a intereses de préstamo | trasladable a ingresos inmobiliarios |
El traslado en el tiempo
La fracción no imputada no se pierde: es trasladable a los ingresos inmobiliarios de los años siguientes, dentro de los plazos fijados por la ley. Esto permite repartir el efecto de una partida de obras importante.
Articulación con un inmueble nuevo
El déficit fonciero se inscribe en una estrategia de alquiler vacío en régimen real. En la obra nueva, los gastos deducibles suelen ser menores al principio (pocas obras), lo que orienta este mecanismo más bien hacia inmuebles que requieren gastos. En cambio, la obra nueva abre otras vías, como el LLI o el LMNP, que conviene estudiar según su objetivo.
El compromiso de alquiler
Aprovechar la imputación sobre la renta global supone mantener el inmueble en alquiler vacío durante el plazo previsto por la normativa. Una ruptura anticipada puede dar lugar a que se cuestione la ventaja.
Los errores frecuentes
Confundir el déficit fonciero (alquiler vacío) con la amortización (alquiler amueblado), olvidar el compromiso de alquiler o sobrestimar el efecto sin tener en cuenta su tramo impositivo son las trampas más comunes.
En resumen
El déficit fonciero reduce la base imponible de una inversión en alquiler vacío, hasta el límite de 10 700 € al año, con posibilidad de traslado a ejercicios siguientes. No es una promesa de rentabilidad, sino una herramienta de optimización. Su interés real depende de su situación: consúltelo con un profesional antes de comprometerse.
