LLI o legge Jean-Brun: quale strategia scegliere in 2026?
Pubblicato il 18 giugno 2026 · LLI & Locatore Privato (Jeanbrun)
LLI o legge Jean-Brun? A differenza del confronto LMNP / Jean-Brun, questi due regimi operano sullo stesso terreno: la locazione nuda in zone tese. La scelta si gioca quindi sul meccanismo e sulla struttura. Confronto oggettivo per 2026.
Due quadri per la zona tesa
Il LLI (alloggio locativo intermedio) e il regime di locatore privato Jean-Brun mirano entrambi alla locazione nuda nelle zone con forte domanda. Tuttavia non si basano sullo stesso vantaggio.
Il LLI in breve
Il LLI si fonda su un'IVA ridotta al 10 % all'acquisto e su canoni calmierati in base alla zona (a titolo indicativo: A bis ~19,51 €, A ~14,49 €, B1 ~11,68 €/m²/mese). È aperto alle persone fisiche, spesso tramite una SCI, con un impegno di locazione a lungo termine.
Lo statuto Jean-Brun in breve
Il regime di locatore privato Jean-Brun si basa su un ammortamento fiscale regolamentato: una base di 80 % dell'immobile, aliquote del 3,5 % al 5,5 % a seconda dei casi, tetti annui di detrazione (dell'ordine di 8 000 a 12 000 €) e una possibile combinazione con il deficit fondiario (limite di 10 700 €/anno). Non è né un successore né un sostituto della Pinel.
Confronto oggettivo
| Criterio | LLI | Jean-Brun |
|---|---|---|
| Vantaggio chiave | IVA 10 % + canoni calmierati | Ammortamento fiscale |
| Tipo di locazione | Nuda | Nuda |
| Zona | Tesa | Tesa |
| Struttura frequente | SCI | Detenzione diretta o SCI |
| Impegno | Lungo | Lungo |
La compatibilità tramite SCI all'IR
Punto interessante: in locazione nuda, una SCI all'imposta sul reddito può fungere da quadro per combinare queste logiche. Le condizioni esatte (ammissibilità, zone, impegno) devono essere verificate con un professionista del diritto.
Impegni e tetti
Entrambi i regimi impongono impegni: durata della locazione, tetti sui canoni (LLI) e sui redditi dei locatari. Non rispettare tali impegni può mettere in discussione il vantaggio.
Quale strategia in base al suo progetto
Il LLI attrae per la sua IVA ridotta e il quadro chiaro; il Jean-Brun per il suo ammortamento. La scelta giusta dipende dalla sua fiscalità, dall'orizzonte temporale e dalla struttura (diretta o SCI). Nessuno dei due garantisce un rendimento.
In sintesi
LLI e Jean-Brun sono due strategie di locazione nuda in zona tesa, l'una fondata sull'IVA ridotta e sui canoni calmierati, l'altra sull'ammortamento. La loro combinazione è possibile tramite una SCI all'IR. Si faccia strutturare l'operazione da un professionista prima di impegnarsi.
