LLI: guida completa all'alloggio locativo intermedio
Pubblicato il 18 giugno 2026 · LLI & Locatore Privato (Jeanbrun)
L'alloggio locativo intermedio (LLI) è un quadro d'investimento nel nuovo in zona tesa, pensato per le famiglie «troppo abbienti per l'edilizia sociale, troppo modeste per il mercato libero». In cambio di un impegno di locazione, l'investitore beneficia di un'IVA ridotta e di un'imposta fondiaria alleggerita. Ecco la guida completa.
In breve
Il LLI consente di investire nel nuovo in zona tesa (A bis, A, B1) con un'IVA al 10 % (invece del 20 %) e un alleggerimento dell'imposta fondiaria per da 15 a 20 anni, in cambio di un lungo impegno locativo e di affitti calmierati. L'acquisto avviene generalmente tramite una SCI.
Per chi e perché?
Il LLI si rivolge agli investitori patrimoniali che accettano un impegno di lungo periodo in cambio di un acquisto scontato e di una fiscalità alleggerita. Il suo bacino di locatari è ampio: gran parte della popolazione rientra nei limiti di reddito, il che costituisce un argomento di sicurezza locativa in zona tesa.
Come funziona: le condizioni
- Un immobile nuovo / VEFA in zona tesa (A bis, A o B1).
- Una detenzione tramite una persona giuridica (SCI consigliata), per beneficiare dell'IVA ridotta e dei vantaggi.
- Un impegno locativo di almeno 15 anni, che può arrivare fino a 20 anni.
- Affitti calmierati e locazione come residenza principale del conduttore.
L'impegno da 15 a 20 anni è lungo: il LLI è un investimento patrimoniale, da inserire in una strategia di medio-lungo periodo.
I tetti d'affitto per zona
| Zona | Tetto d'affitto (€/m²/mese, esclusi oneri) |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
Questi tetti sono poi indicizzati sull'indice di riferimento degli affitti (IRL). Definiscono il canone massimo che potrete applicare.
I vantaggi fiscali
- IVA ridotta al 10 % all'acquisto (invece del 20 %), a determinate condizioni.
- Alleggerimento dell'imposta fondiaria per da 15 a 20 anni, a seconda dell'impegno.
- Deficit fondiario detraibile, nel limite di 10 700 € all'anno.
- In SCI in regime IS, possibilità di ammortamento contabile dell'immobile.
Nessun rendimento è garantito né quantificato: i vantaggi dipendono dalla vostra struttura, dalla vostra fiscalità e dalla vostra situazione.
LLI o LMNP: qual è la differenza?
Il LMNP è il regime della locazione arredata, senza durata di impegno imposta, che alleggerisce la tassazione dei canoni. Il LLI è un quadro d'investimento in zona tesa con IVA ridotta e imposta fondiaria alleggerita, in cambio di un impegno da 15 a 20 anni e di affitti calmierati. Logiche diverse, per obiettivi diversi.
Conclusione
Il LLI è uno strumento impegnativo ma strutturante: zona tesa, struttura in SCI, impegno lungo, affitti calmierati. Ben strutturato, combina acquisto scontato e fiscalità alleggerita. Un consulente JL HOME verifica con voi la zona, la struttura e i tetti prima di qualsiasi impegno.
